第六章　經濟評價指標與方法

一、單項選擇題

1、生產成本加上相應的(　)稱為完全成本。

A、營業成本

B、銷售費用

C、運營費用

D、資金成本

2、(　)是指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。

A、營業成本

B、開發產品成本

C、期間費用

D、運營費用

3、(　)是指用于出租或經營的房地產在出租經營過程中的成本費用支出。

A、期間費用

B、財務費用

C、管理費用

D、運營費用

4、(　)比企業完成的開發工作量(完成投資額)更能反映房地產開發投資項目的真實經濟效果。

A、營業收入

B、利潤

C、營業利潤

D、凈利潤

5、城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按(　)征收。

A、土地出讓金

B、占用面積

C、經營收入

D、銷售收入

6、商品房開發項目預計計稅毛利率，開發項目位于地及地級市城區及郊區的不得低于(　)。

A、20%

B、15%

C、10%

D、25%

7、對置業投資來說，房地產投資表現的經濟效果不包括(　)。

A、租金收益

B、物業增值

C、股權增加

D、銷售收入

8、就房地產開發投資來說，投資回報主要表現為(　)。

A、銷售收入

B、收益率

C、利息率

D、開發利潤

9、下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的有(　)。

A、現金回報率

B、投資回收期

C、資本金利潤率

D、資產負債率

10、下列屬于房地產開發投資的靜態指標的是(　)。

A、財務內部收益率

B、投資回報率

C、成本利潤率

D、資本金凈利潤率

11、投資者要提高(　)以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。

A、期望投資回報率

B、平均收益率

C、基準收益率

D、內部收益率

12、某開發商于2010年6月1日獲得開發項目用地的土地使用權，2011年4月1日完成規劃設計，2011年8月1日取得開工許可證，2013年2月1日項目建成并獲發竣工證書，2013年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為(　)。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

13、(　)是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資報酬率。

A、內部收益率

B、基準收益率

C、期望投資回報率

D、名義投資回報率

14、某房地產開發項目采用18%的基準折現率計算出的項目凈現值為10萬元，該項目的財務內部收益率為(　)。

A、小于20%

B、滿足目標收益率要求

C、大于18%

D、不滿足目標收益率要求

15、開發項目全部投資的內部收益率表明了(　)。

A、項目投資所能支付的最高貸款利率

B、將未來收益或收入轉換成現值的收益率

C、投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

D、項目年凈收益與項目投資的資本價值之比

16、若某房地產投資項目的名義收益率為18%，年租金增長率為10%，通貨膨脹率為5%，則該項房地產投資的實際收益率為(　)。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.4%

17、某項目凈現值和累計凈現值如下表，則該項目的動態投資回收期是(　)年。

A、3.09

B、3.48

C、3.83

D、3.92

18、動態投資回收期是反映(　)的重要指標。

A、開發項目投資成本大小

B、開發項目投資回收能力

C、開發項目資金流動速度

D、開發項目資金實力

19、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，正確的是(　)。

A、成本利潤率是年成本利潤率

B、成本利益率除以開發經營期的年數，等于年成本利潤率。

C、目標利潤率水平的高低與項目開發經營期的長度無關。

D、投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

20、在財務評價中，將(　)與行業平均利潤率對比，以判斷項目單位投資盈利能力是否達到本行業的平均水平。

A、成本利潤率

B、銷售利潤率

C、資本金利潤率

D、投資利潤率

21、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為(　)。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0%

D、35.0%

22、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為(　)。

A、8.1%

B、16.0%

C、19.1%

D、23.1%

23、相對于現金回報率來說，(　)中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。

A、投資利潤率

B、投資回報率

C、資本金利潤率

D、資本金凈利潤率

24、關于利息的計算，下列說法不正確的是(　)。

A、按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B、還款當年按年末償還，按全年計息

C、每年應計利息=(年初借款本息累計+本年借款額)×貸款利率

D、“氣球法”，是指借款期內任意償還本息，到期末全部還清

25、利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般商用房地產投資項目，商業銀行通常要求該指標值介于(　)之間。

A、1～2

B、2～2.5

C、2.5～3

D、3～4

26、下列說法不正確的是(　)。

A、在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上

B、一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%

C、利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2

D、償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2

27、一寫字樓的購買價為100萬元，其中60萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該寫字樓年凈經營收入為30萬元，則該寫字樓投資的償債備付率為(　)。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.00

28、在國際上銀行一般要求流動比率維持在(　)以上。

A、100%

B、150%

C、200%

D、250%

29、關于流動比率的說法中，不正確的是(　)。

A、流動比率=(流動資產總額-存貨)/流動負債總額×100%

B、又稱之為“銀行家比率”

C、又稱之為“二對一比率”

D、在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

30、(　)是反映項目快速償付流動負債能力的指標。

A、流動比率

B、速動比率

C、利息備付率

D、資產負債率

31、方案經濟比選存在的關系不包括(　)。

A、互斥關系

B、獨立關系

C、相關關系

D、獨立互斥關系

32、當可供比較方案的開發經營期不同時，一般宜采用(　)進行比選。

A、凈現值法

B、等額年值法

C、差額內部收益率法

D、費用年值比較法

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