一、單項選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資與成本。生產成本加上相應的銷售費用稱為產品的銷售成本，亦稱完全成本。參見教材P171。

【該題針對“投資與成本”知識點進行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資與成本。營業成本是指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。參見教材P173。

【該題針對“投資與成本”知識點進行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資與成本。運營費用是指用于出租或經營的房地產在出租經營過程中的成本費用支出，包括期間費用(銷售費用、管理費用、財務費用)、營業稅金及附加、城鎮土地使用稅和房產稅、物業服務費、大修基金等。參見教材P173。

【該題針對“投資與成本”知識點進行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是營業收入、利潤和稅金。營業收入比企業完成的開發工作量(完成投資額)更能反映房地產開發投資項目的真實經濟效果。參見教材P173。

【該題針對“營業收入、利潤和稅金”知識點進行考核】

5、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是營業收入、利潤和稅金。城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收。參見教材P175。

【該題針對“營業收入、利潤和稅金”知識點進行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是營業收入、利潤和稅金。商品房開發項目預計計稅毛利率，開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的不得低于20%，開發項目位于地及地級市城區及郊區的不得低于15%，開發項目位于其他地區的不得低于10%。參見教材P176。

【該題針對“營業收入、利潤和稅金”知識點進行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產投資經濟效果的表現形式。對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現在租金收益、物業增值或股權增加等方面。參見教材P176。

【該題針對“房地產投資經濟效果的表現形式”知識點進行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資回收與投資回報。就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的總開發成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發利潤。參見教材P177。

【該題針對“投資回收與投資回報”知識點進行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是經濟評價指標體系。房地產經濟評價體系中，清償能力指標包括借款償還期、利息備付率、資產負債率、償債備付率、流動比率和速動比率。參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標體系”知識點進行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是經濟評價指標體系。房地產開發投資靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率、靜態投資回收期;房地產置業投資靜態指標：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現金回收報率、投資回報率、靜態投資回收期;房地產開發投資與置業投資的動態指標：財務內部收益率、財務凈現值、動態投資回收期。參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標體系”知識點進行考核】

11、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。投資者要提高期望投資回報率。以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。參見教材P179。

【該題針對“通貨膨脹的影響”知識點進行考核】

12、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是財務凈現值。房地產投資項目選取計算期時，出售時的開發經營期為開發期和銷售期之和。開發期是從購買土地使用權開始到項目竣工驗收的時間周期，包括前期和建造期;銷售期是從正式銷售(含預售)開始到銷售完畢的時間周期。參見教材P180。

【該題針對“財務凈現值”知識點進行考核】

13、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是財務凈現值。基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率。參見教材P181。

【該題針對“財務凈現值”知識點進行考核】

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是財務內部收益率。當i值小于內部收益率時，對于所有的i值，NPV都是正值;當i值大于內部收益率時，對于所有的i值，NPV都是負值。參見教材P182。

【該題針對“財務內部收益率”知識點進行考核】

15、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是財務內部收益率。內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果借款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。參見教材P182。

【該題針對“財務內部收益率”知識點進行考核】

16、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是財務內部收益率。根據公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，(1+18%)=(1+Rr)(1+5%)求出Rr=12.4%。參見教材P187。

【該題針對“財務內部收益率”知識點進行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是動態投資回收期。

參見教材P188。

【該題針對“動態投資回收期”知識點進行考核】

18、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是動態投資回收期。動態投資回收期，是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標、參見教材P187。

【該題針對“動態投資回收期”知識點進行考核】

19、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。選項A錯誤，成本利潤率是開發經營期的利潤率，不是年成本利潤率;選項B錯誤，成本利潤率除以開發經營期的年數，也不等于年成本利潤率，因為開發成本在開發經營期內逐漸發生，而不是在開發經營期開始時一次投入;選項C錯誤，目標利潤率水平的高低，與項目所在地區的市場競爭狀況、項目開發經營期長度、開發項目的物業類型以及貸款利率水平等相關。目標參見教材P189。

【該題針對“成本利潤率和銷售利潤率”知識點進行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資利潤率。在財務評價中，將投資利潤率與行業平均利潤率對比，以判斷項目單位投資盈利能力是否達到本行業的平均水平。參見教材P199。

【該題針對“投資利潤率”知識點進行考核】

21、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=700/2000=35%。參見教材P199。

【該題針對“資本金利潤率和資本金凈利潤率”知識點進行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是現金回報率與投資回報率。當考慮物業增值收益時，投資回報率=(稅后現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益)/權益投資數額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P201。

【該題針對“現金回報率與投資回報率”知識點進行考核】

23、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是現金回報率與投資回報率。相對于現金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。參見教材P201。

【該題針對“現金回報率與投資回報率”知識點進行考核】

24、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是利息。每年應計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)×貸款利率。參見教材P202。

【該題針對“利息”知識點進行考核】

25、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是利息備付率。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般商用房地產投資項目，商業銀行通常要求該指標值介于2～2.5之間。參見教材P203。

【該題針對“利息備付率”知識點進行考核】

26、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是償債備付率。償債備付率指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。償債備付率對于一般商用房地產投資項目，商業銀行一般要求的償債備付率指標介于1.15～1.35之間。當指標小于1.15時，表示當期資金來源不足以償付當期債務，需要通過短期借款來償還已到期的債務。參見教材P204。

【該題針對“償債備付率”知識點進行考核】

27、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是償債備付率。先算出當期應還本付息資金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(萬元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見教材P204。

【該題針對“償債備付率”知識點進行考核】

28、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是流動比率。在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上。參見教材P205。

【該題針對“流動比率”知識點進行考核】

29、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是流動比率。A應為速動比率，流動比率=流動資產總額/流動負債總額×100%。參見教材P205。

【該題針對“流動比率”知識點進行考核】

30、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是速動比率。速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。參見教材P206。

【該題針對“速凍比率”知識點進行考核】

31、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是方案經濟比選及其作用。在各種可能方案中，主要存在著三種關系，即互斥關系、獨立關系和相關關系。參見教材P207。

【該題針對“方案經濟比選及其作用”知識點進行考核】

32、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是方案經濟比選方法的選擇。當可供比較方案的開發經營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。參見教材P209。

【該題針對“方案經濟比選方法的選擇”知識點進行考核】

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