第二部分 物權

物權的變動

(一)物權變動的概念

物權的變動，是物權的產生、變更和消滅的總稱。從權利主體方面觀察，即物權的取得、變更和喪失。由于物權法律關系的特性，不特定的義務人僅負有不非法干涉物權之行使的不作為義務。所以，義務的適當履行表現為尊重物權的現狀，即在物權人取得權利時，尊重其權利，在其權利變更后，尊重其變更后的權利;物權如果消滅，義務人的義務也就不存在了。

物權的產生，即物權人取得物權，它在特定的權利主體與不特定的義務主體之間形成了物權法律關系，并使特定的物與物權人相結合。物權的取得有原始取得與繼受取得之分，前者是指不以他人的權利及意思為依據，而是依據法律直接取得物權，如因先占、取得時效取得一物的所有權;后者則是指以他人的權利及意思為依據取得物權，如因買賣、贈與取得物的所有權。繼受取得又可分為創設與移轉兩種方式。創設的繼受取得，即所有人在自己的所有物上為他人設定他物權，而由他人取得一定的他物權，如房屋所有人在其房屋上為他人設定抵押權，則他人基于房屋所有人設定抵押權的行為取得抵押權。移轉的繼受取得，即物權人將自7己享有的物權以一定法律行為移轉給他人，由他人取得該物權，如房屋所有人將房屋出賣或者贈與他人，則他人根據其出賣或者贈與而取得該房屋的所有權。

物權的變更，有廣義和狹義之分。廣義的物權的變更，是指物權的主體、內容或者客體的變更。但是嚴格來講，物權主體的變更是權利人的更迭，應屬物權的取得與喪失的問題。狹義的物權的變更，僅指物權的內容或者客體的變更。物權內容的變更，是指在不影響物權整體屬性的情況下物權的范圍、方式等方面的變化，如典權期限的延長、縮短，地役權行使方法的改變，抵押權所擔保的主債權的部分履行。物權客體的變更則是指物權標的物所發生的變化，如所有權的客體因附合而有所增加，抵押權的客體因一部滅失而有所減少。

物權的消滅，從權利人方面觀察，即物權的喪失，可以分為絕對的消滅與相對的消滅。絕對的消滅是指物權本身不存在了，即物權的標的物不僅與其主體相分離，而且他人也未取得其權利，如所有權、抵押權因標的物滅失而消滅，典權因期限屆滿而消滅。相對的消滅則是指原主體權利的喪失和新主體權利的取得，如因出賣、贈與等行為，使一方喪失所有權而另一方取得所有權。嚴格地說，物權的相對消滅并非物權消滅的問題，而應當屬于物權的繼受取得或主體變更的問題。

(二)物權變動的原因

物權法律關系作為一種民事法律關系，會因一定的法律事實而產生或消滅。而作為主體所享有的權利，物權也會因法律事實而取得或喪失。這些引起物權取得或喪失的法律事實，正是物權取得或喪失的原因，可以將其劃分為兩類，即民事行為和民事行為以外的原因。了解這些原因，對于明確物權的歸屬、判斷財產的權利狀態具有十分重要的意義。

(一)物權的取得

能夠引起物權取得的法律事實主要有以下幾項：

1.民事行為。這是取得物權的最常見的法律事實。例如，因買賣、互易、贈與、遺贈等行為取得所有權，通過物的所有人與其他人的設定行為為他人設定典權、抵押權、地役權、質權等他物權。

另外，根據我國物權法規定，主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。

2.民事行為以外的原因。主要有：

(1)因取得時效取得物權;

(2)因征收或者沒收取得物權;

(3)因法律的規定取得物權(如留置權);

(4)因附合、混合、加工取得所有權;

(5)因繼承取得物權;

(6)因拾得遺失物、發現埋藏物取得所有權;

(7)因合法建造取得物權;

(8)因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得物權;

(9)孳息的所有權取得。天然孳息，由所有權人取得;既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得;沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

(二)物權的消滅

能夠引起物權消滅的法律事實主要有以下幾項：

1)民事行為。

(1)拋棄。這是以消滅物權為目的的單方民事行為。拋棄只要權利人一方作出意思表示即生效力，故拋棄是一種單方民事行為。拋棄的意思表示不一定向特定人為之，只要權利人拋棄其占有、表示其拋棄的意思，即生拋棄的效力。但他物權的拋棄，須向因拋棄而受利益的人為意思表示;不動產物權的拋棄，還須辦理注銷登記才發生效力。

原則上物權一經權利人拋棄即歸消滅，但是如果因為物權的拋棄會妨害他人的權利時，則物權人不得任意拋棄其權利。例如，農村承包經營戶的承包經營權，因有對農村集體組織的義務，所以不能隨意拋棄，以免損害農村集體組織的權利。

(2)合同。這是指當事人之間關于約定物權存續的期間，或者約定物權消滅的意思表示一致的民事行為。在合同約定的期限屆滿或約定物權消滅的合同生效時，物權即歸于消滅。例如，債務人將其建設用地使用權抵押后，經與抵押權人協商，另以價值相當的房產作抵押，消滅原來的建設用地使用權抵押。

(3)撤銷權的行使。法律或合同規定有撤銷權的，因撤銷權的行使會導致物權消滅。例如，承包經營權人沒有按承包合同的規定向集體組織交付承包收益時，集體組織可以撤銷其承包經營權。

2)民事行為以外的原因。

(1)標的物滅失。物權的標的物如果在生產中被消耗、在生活中被消費，如油料燃燒、食物被吃掉、汽車報廢，或者標的物因其他原因滅失，如地震、大火導致房屋倒塌、燒毀。在這些情況下，由于標的物不存在了，因而該物的物權也就不存在了。唯一應注意的是，標的物雖然毀損，但是對于其殘余物，原物的所有人仍然享有所有權。如房屋毀壞，房屋所有權雖然消滅，但所有人基于所有權的效力，取得磚土瓦木等動產所有權。另外，由于擔保物權的物上代位性，在擔保標的物滅失或毀損時，擔保物權續存于保險金、賠償金等在經濟上為該標的物的替代物之上。

(2)法定期間的屆滿。在法律對他物權的存續規定了期間時，該期間屆滿，則物權消滅。

(3)混同。這是指法律上的兩個主體資格歸屬于一人，無并存的必要，一方為另一方所吸收的關系。混同有債權與債務的混同和物權的混同，這里專指物權的混同。物權的混同，是指同一物的所有權與他物權歸屬于一人時，其他物權因混同而消滅。例如，甲在其房屋上為乙設定抵押權，后來乙購買了該棟房屋取得其所有權，則所有權與抵押權同歸于乙一人，抵押權消滅。另外，物權的混同還指所有權以外的他物權與以該他物權為標的之權利歸屬于一人時，其權利因混同而消滅。例如，甲對乙的土地享有建設用地使用權，甲在其建設用地使用權上為丙設定了抵押權，后來丙因某種原因取得了甲的建設用地使用權，這時建設用地使用權與以該建設用地使用權為標的的抵押權歸屬于丙一人，抵押權消滅。

物權因混同而消滅，是為原則。但在一些特定的情況下，物權雖混同也不消滅。同一物的所有權與他物權歸屬于一人時，如果對于所有人有法律上的利益，或者對于第三人有法律上的利益時，他物權就不因混同而消滅。例如，甲將其所有的房屋先抵押給乙，然后又抵押給丙，乙為第一次序的抵押權人，丙為第二次序的抵押權人，以后如果甲取得乙的抵押權，依混同消滅的原則，使乙的抵押權消滅，則甲就可能因丙升為第一次序的抵押權人受到損害，所以從甲的利益出發，乙的抵押權就不因混同而消滅。再如，甲對乙的土地享有建設用地使用權，并將該建設用地使用權抵押給丙，后來甲又取得了該土地的所有權，發生了所有權與建設用地使用權的混同，如果使甲的建設用地使用權消滅，則勢必引起丙的抵押權消滅，所以甲的建設用地使用權不因混同而消滅，以免損及丙的利益。

另外，作為一般原則的例外，以他物權為標的的權利，其存續對于權利人或第三人有利益時，也不因混同而消滅。例如，甲與乙對于丙的建設用地使用權都有抵押權，甲為第一次序抵押權人，乙為第二次序抵押權人，以后甲因某種關系取得了丙的建設用地使用權，這時建設用地使用權與以該建設用地使用權為標的的抵押權歸屬于一人，如依混同一般原則，甲的抵押權應該消滅，但這會影響到甲的利益，所以甲的抵押權不消滅。再如，甲將其建設用地使用權抵押給乙，乙又以該抵押權(連同主債權)為丙設定了權利質權，如果后來乙取得了甲的建設用地使用權，這是建設用地使用權與以該建設用地使用權為標的的抵押權的混合，乙的抵押權應該消滅，但如果這樣，就會導致丙的權利質權的消滅，這是有失公平的，所以乙的抵押權不消滅。

(三)物權變動的公示方法

1.動產交付

所謂交付，即移轉占有。譬如出賣人將標的物交付給買受人，就是將對物的占有移轉給買受人。近代以來，大多數國家在法律上都確認交付為動產物權變動的公示方法，將動產的占有人推定為權利人。一般而言，交付是占有的現實轉移，出于交易便捷的考慮，各國立法上還承認觀念交付，作為對現實交付的補充。

以交付作為公示方法是為一般原則，但是對于船舶、飛行器和機動車等特殊動產，法律規定以登記作為物權變動的對抗要件，即非經登記，關于這些特別動產的物權變動不能對抗善意第三人。

交付在法律上產生什么樣的效果呢?大陸法系各國民法立法例有兩種做法：

(1)交付對抗主義。此主義以移轉占有為物權的公示方法，即在移轉占有前，動產物權的變動僅在當事人間發生效力，但不產生對抗第三人的效力，例如，甲將財產出賣給乙，在交付前又出賣給丙，則乙不能要求丙返還財產，而只能請求甲返還財產或賠償損失。《法國民法典》和《日本民法典》采此主義。

(2)交付要件主義。此主義以移轉占有為物權變動的生效要件，即在移轉占有前，物權的變動不僅不能對抗第三人，在當事人之間也不產生效力。例如，甲與乙訂立了買賣合同，在甲將財產交付于乙之前，甲仍然享有財產的所有權。《德國民法典》采此主義。

根據我國物權法第23條的規定，動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。

交付通常是指現實交付，即直接占有的移轉。隨著商品經濟的發展，為了交易上的便利，發展出一些變通的交付方法，稱為觀念交付，主要有：

(1)簡易交付，即受讓人已經占有動產，如受讓人已經通過寄托、租賃、借用等方式實際占有了動產，則于物權變動的合意成立時，視為交付。這是因為標的物已經為受讓人實際占有，如果要使其先將物返還給出讓人，再由出讓人轉讓給受讓人，純屬徒勞。因此我國物權法規定，動產物權設立和轉讓前，權利人已經占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。

(2)占有改定，即動產物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物仍然由出讓人繼續占有，這樣，在物權讓與的合意成立時，視為交付，受讓人取得間接占有。所以，我國物權法規定，動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。例如，甲將其所有的書賣給乙，按一般情形，只有在甲把書交給乙時才發生所有權移轉的效力，但甲還想留書閱讀，這時甲可以占有改定的方式使乙取得間接占有，以代替現實交付。

(3)指示交付，即動產由第三人占有時，出讓人將其對于第三人的返還請求權讓與受讓人，以代替交付。我國物權法規定，動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。例如，甲將其出租的家具賣給乙，但是由于租賃期限未滿，暫時無法收回，甲可以把其家具的返還請求權讓與乙，以代替現實交付。

(4)擬制交付，即出讓人將標的物的權利憑證(如倉單、提單)交給受讓人，以代替物的現實交付。這時如果標的物仍由出讓人或第三人占有時，受讓人則取得對于物的間接占有。

在現實生活中，交付的方式是多種多樣的，不可能將其全部羅列出來，應當根據法律的規定、合同的約定、交易上的習慣及其他具體情況確定標的物是否交付。

2.不動產登記

登記作為不動產物權的公示方法，是將物權變動的事項登載于特定國家機關的簿冊上。相比于動產而言，不動產具有價值大、稀缺性較高的特點，因而圍繞特定不動產發生的交易關系相對較多，單憑占有不足以表征不動產上的權利歸屬關系。因而需要通過不動產登記，由專門的登記機關，依照法定的程序，對不動產上的權利及其變動進行登記，向社會公開以供查閱，便利不動產交易的進行，并保護交易安全。

關于登記的法律效果，大陸法系各國民法立法例主要有兩種：

(1)登記對抗主義。此主義以登記作為公示不動產物權狀態的方法。不動產物權的變動，依當事人間的合意即產生法律效力。但是，非經登記，不能對抗第三人。法國法采此主義。我國對船舶、飛行器和機動車等特殊動產的物權變動也采登記對抗主義。

(2)登記要件主義。此主義以登記作為不動產物權變動的要件。不動產物權的變動除了當事人間的合意外，還要進行登記。非經登記，不僅不能對抗第三人，而且在當事人間也不發.生效力。德國法采此主義。

此外，大多數英美法系國家采取地券交付主義。根據這一主義，在初次登記不動產物權時，登記機關依一定的程序確定不動產的權利狀態，制成地券。讓與不動產時，當事人之間將讓與契約與地券一并交給登記機關，經登記機關審查后，在登記簿上記載權利的移轉。對于受讓人則交付新地券或者在原地券上記載權利的移轉，從而使第三人能從該地券中了解不動產的權利狀態。此主義是1858年澳大利亞的托倫斯(Robert Torrens)所創，故稱為“托倫斯主義”。

根據我國物權法第9條的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。在我國，不動產登記，由不動產所在地的登記機構予以辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

登記機構應當履行下列職責：(1)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;(2)就有關登記事項詢問申請人;(3)如實、及時登記有關事項;(4)法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

登記機構不得有下列行為：(1)要求對不動產進行評估;(2)以年檢等名義進行重復登記;(3)超出登記職責范圍的其他行為。

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

此外還有幾種登記制度，其直接目的不在于發生不動產物權的變動，而是為了使不動產登記簿的記載反映真實的物上權利歸屬，如更正登記與異議登記，或者是為了保全一項以不動產物權變動為目的的請求權，如預告登記。

預告登記。這又稱為假登記，是指為保全一項旨在取得、變更和消滅不動產物權的請求權，限制債務人重復處分該不動產而為登記。例如，在房屋預售買賣中，買賣雙方簽訂預售合同，買方依約有權請求賣方在房屋建成之后交付房屋并辦理登記，這在性質上屬于債權，不具有對抗第三人的效力。為了保障將來取得房屋所有權，買方可以依法辦理預告登記，使其發生對抗第三人的效力，以限制賣方再行處分房屋。我國物權法規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。并且，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

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（責任編輯：xy）

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