物業經營管理的層次

由物業經營管理的概念可以看出，物業經營管理不是一個特定的專業領域，而是由物業管理、物業資產管理和物業組合投資管理隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結果。通常將其分為物業管理、物業資產管理和物業組合投資管理三個層次，其中，物業管理和設施管理以運行管理為主，物業資產管理和物業組合投資管理以策略性管理為主。

(一)物業管理

物業管理的核心工作是對物業進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障物業始終處于正常的運行狀態。對于居住物業，傳統的物業管理不包括物業經營管理的其他內容。然而，對于經營性物業或大型非房地產企業擁有的自用物業，除了物業管理，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。此時的物業管理除了進行物業的日常管理，還要執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足組合投資管理的目標。

(二)物業資產管理

1.一般意義上的資產及資產管理

(1)資產的定義與特征。

資產是經濟學中的一個重要概念。一般來說，資產是企業過去的經營或財產處置活動形成的、由企業擁有或控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源。資產有兩大特征：一是其經濟屬性，即能夠為企業提供未來經濟利益，這是資產的本質。也就是說，不管是有形的還是無形的，要成為資產，必須具備能產生經濟利益的能力。二是其法律屬性，即必須是為企業所控制，能為企業所利用。也就是說，資產所產生的經濟利益能可靠地流入本企業，為本企業提供服務能力，而不論企業是否對它擁有所有權。

(2)資產的分類。

資產依據不同的標準可以分為不同的類別。根據存在的實體狀況，資產可以分為有形資產、無形資產;根據計價方式，資產可以分為貨幣性資產和非貨幣性資產;根據資產的作用，資產可以分為經營性資產和非經營性資產;根據經濟周轉特性的不同，資產可以分為流動資產、長期投資、固定資產、無形資產和遞延資產等。

(3)資產管理。

一般意義上的資產管理，由管理和經營兩大部分組成。其中管理重在對資產明示的質量特征進行有效控制;經營則根據資產作為收益性資產的性質，通過專業化、市場化操作達到保值增值和收益的目的。資產管理的內容包括資產功能的發揮、資產形態的轉化以及資產價值的保值等。從管理對象來看，資產管理既包括對有形資產的管理，也包括對無形資產的管理;既包括對流動資產的管理，也包括對長期投資、固定資產、無形資產及遞延資產等的管理。

2.物業資產管理。

(1)物業資產管理的概念。

以資產的概念、特征以及資產管理的概念為基礎，結合物業管理來看，物業資產管理是指物業服務企業受物業資產所有人的委托，依照委托人的意愿或請求，對委托的物業資產進行管理和經營，以實現資產保值、增值，實現資產價值最大化，同時能分享其價值創造的成果，實現多方共贏或其他特定目標的行為。

(2)我國物業資產管理的起步與發展。

我國物業資產管理是伴隨著物業管理行業的發展而起步并逐步發展起來的。最初物業服務企業對物業資產管理知之甚少，隨著房地產業的發展和市場與投資者需求的提出，一些物業服務企業開始通過不同的形式和途徑涉足物業資產管理。大致有兩種情況：

一是借助物業管理平臺開拓資產管理，如：物業服務企業受建設單位或業主委托進行房屋及場地的租售經營與中介服務;集成業主需求信息，為社區商務服務供應商提供商務平臺;利用物業管理專業經驗、技能和信息為建設單位提供項目設計意見、設施設備選型、營銷支持等。這些屬于“借助物業管理平臺開展資產管理活動”，考慮到這是當前我國物業管理行業開拓資產管理的主流，本書將其稱為狹義的物業資產管理，即物業服務企業開展的，以物業管理為平臺或媒介，運用資產管理理論方法、運作過程以及操作手段，對其所擁有的或通過物業管理活動所能利用的資產或資源等進行運作，以獲取經濟利益的一系列經營管理活動的總稱。

二是物業服務企業獨立從事資產管理經營活動，如獨立投資房地產開發，專門從事對不良資產盤活業務，與其他運營商合作開展物業經營等。這是較為純粹的資產管理。本書第十章給予簡要介紹。

（責任編輯：中大編輯）

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