三、房地產均衡價格

在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個點都是消費者愿意并且能夠接受的房地產價格與數量的組合，供給曲線上的每一個點都是房地產開發商或擁有者愿意并且能夠提供的房地產數量與價格的組合。因為市場交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產市場交易價格和數量，必然是供求雙方都愿意而且能夠接受的價格和數量。

圖3-3是把圖3-1（a）中的需求曲線和圖3-2（a）中的供給曲線結合在一起所形成的。正點是需求曲線與供給曲線的交點，它同時處于需求曲線和供給曲線上。因此，正點是供求均衡點，其所對應的價格和數量是消費者和房地產開發商或擁有者都愿意接受的價格和數量的組合。其中，正點所對應的價格P，被稱為均衡價格，所對應的數量Q被稱為均衡數量。

由上可見，房地產均衡價格是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格。當市場價格偏離均衡價格時，會出現需求量與供給量不相等的非均衡狀態。一般地說在市場力量作用下，這種供求不相等的非均衡狀態會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復到均衡價格水平。如圖3-3中，當價格上漲到P2時，供給量將由Qe增加到Q4，而需求量將由Qe減少到Q2，供給大于需求，出現過剩，過剩數量為（Q4－Q2）。由于供大于求，賣者之間競爭的市場壓力將迫使價格下降。只要價格高于Pe，這種降價的壓力就會一直存在。同理，當價格下降到P1時，需求量將由Qe增加到Q3，而供給量將由Qe減少到Q1，需求大于供給，出現短缺，短缺數量為（Q3－Q1）。由于供不應求，買者之間競爭的市場壓力將迫使價格上升。只要價格低于Pe這種漲價的壓力就會一直存在。

均衡價格理論是價格原理的核心內容，它表明：均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現過剩或短缺，導致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。

總的來講，房地產的價格與其需求正相關，與其供給負相關。當供給一定時，如果需求增加，則價格上升；如果需求減少，則價格下降。當需求一定時，如果供給增加，則價格下降；如果供給減少，則價格上升。需求和供給若同時發生變化，均衡價格和均衡數量也會發生變化。需求和供給的同時變化，有同方向變化（需求和供給均增加或者均減少）、反方向變化（需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加）、變動幅度不同（需求的增減大于或者小于供給的增減）等情況。（重要考點）

四、房地產供求與價格關系的特殊性

在理論上可把房地產的供求狀況分為以下4種類型：①全國房地產總的供求狀況；②本地區房地產總的供求狀況；③全國同類房地產的供求狀況；④本地區同類房地產的供求狀況。

與其他可移動的商品不同，房地產由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區同類房地產的供求狀況。（重要考點）至于其他類型的房地產供求狀況對該房地產的價格有無影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。

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