二、房地產供給

（一）房地產供給的含義

房地產供給是指房地產開發商和擁有者（即房地產出售者或出租者，下同）在某一特定的時間內，在每一價格（或租金，下同）水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售（或出租，下同）的數量。形成供給有兩個條件：一是房地產開發商和擁有者愿意供給，二是房地產開發商和擁有者有能力供給。（重要考點）如果房地產開發商和擁有者對某種房地產雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。

房地產市場供給是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有房地產開發商和擁有者對某種房地產所愿意并且能夠提供出售的數量。即市場供給是所有房地產開發商和擁有者供給的總和。

在現實中，某種房地產在某一時間的潛在供給量為：

潛在供給量＝存量－拆毀量－轉換為其他種類房地產量＋其他種類房地產轉換為該種房地產量＋新開發量（重要考點）

例題4．現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為（　）。（2004年考試題）

A．存量＋新開發量＋其他種類房地產轉換為該種房地產量－該種房地產轉換為其他種類房地產量－拆毀量

B．存量＋新開發量＋該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量＋拆毀量

C．存量＋新開發量＋空置房量－拆毀量

D．存量＋新增竣工量－拆毀量

答案：A

（二）決定房地產供給量的因素

某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②該種房地產的開發建設成本；③該種房地產的開發技術水平；④房地產開發商和擁有者對未來的預期。（重要考點）它們對房地產供給量的影響分別如下：

（1）該種房地產的價格水平。一般地說，某種房地產的價格越高，開發該種房地產就越有利可圖，房地產開發商愿意開發的數量就會越多；相反，房地產開發商愿意開發的數量就會越少。供給量與價格正相關的這種關系，被稱為供給規律。（重要考點）

（2）該種房地產的開發建設成本。在某種房地產的價格水平不變的情況下，當其開發建設成本上升，例如土地、建筑材料、建筑構配件、建筑設備、建筑人工等投入要素中的一種或幾種價格上漲時，房地產開發利潤率就會下降，從而會使該種房地產的供給減少；相反，會使該種房地產的供給增加。

（3）該種房地產的開發技術水平。在一般情況下，開發技術水平的提高可以降低開發成本，增加開發利潤，房地產開發商就會開發更多的房地產。（重要考點）

（4）房地產開發商和擁有者對未來的預期。如果房地產開發商和擁有者對未來的市場看好，例如，預期房地產價格未來會上升，則開發商在制定投資開發計劃時會增加開發量，從而會使未來的供給增加，同時房地產開發商和擁有者會把現在開發的房地產留著不賣，待價而沽，從而會減少房地產的現期供給；如果房地產開發商和擁有者對未來的預期是悲觀的，則結果則會相反。

由上可知，當一種房地產的價格高時，當該種房地產的開發建設成本低或開發技術水平提高時，當房地產開發商預期該種房地產的價格未來會下降時，該種房地產的當前供給通常會增多；反之，該種房地產的當前供給通常會減少。（重要考點）

需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設用地使用權出讓市場政府獨家壟斷以及房地產開發期長、不可移動等，導致房地產供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產需求和價格的變動及時作出調整，房地產供給缺乏彈性。（重要考點）

例題5．房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素主要有（　）。（2005年試題）

A．該種房地產的價格水平

B．消費者的預期

C．該種房地產的開發成本

D．該種房地產的開發技術水平

E．房地產開發商和擁有者對未來的預期

答案：ACDE

（三）房地產供給曲線

房地產供給曲線表示房地產的供給量與其價格之間的關系——某種房地產的供給量如何隨著該種房地產價格的變動而變動。在圖3-2（a）中，根據習慣，以縱坐標軸表示某種房地產的價格（P），橫坐標軸表示該種房地產的供給量（Q），因為在價格較低時供給量減少，在價格較高時供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線（S）。

如果考慮影響房地產供給量的非該種房地產價格水平因素，那么供給量不再是沿著供給曲線變動，而是整個供給曲線發生位移。如圖3-2（b）所示，以S0為基礎，如果房地產的開發成本上升，則整個供給曲線將由S。向左位移到S1；如果房地產的開發成本下降，則整個供給曲線將由S0向右位移到S0在房地產開發成本下降導致整個供給曲線向右位移的情況下，每一價格水平都有更多的供給量，或者說，對每一數量水平，房地產開發商都愿意接受較低的價格。

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（責任編輯：）

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