第三節(jié)　房地產(chǎn)供求與價格

供求理論是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行和價格變動的核心理論。房地產(chǎn)市場的波動，房地產(chǎn)價格（或租金，下同）水平的高低及其變動，從經(jīng)濟學(xué)上講，是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，其中，待租售的房地產(chǎn)（包括新開發(fā)的增量房地產(chǎn)和已有的存量房地產(chǎn)）形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的消費者（即房地產(chǎn)購買者或承租者，下同）形成了市場的需求面。其他一切因素對房地產(chǎn)價格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)供給，要么是通過影響房地產(chǎn)需求，要么是通過同時影響房地產(chǎn)的供給和需求來實現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場走向和房地產(chǎn)價格漲落，應(yīng)當(dāng)首先分析它將如何影響房地產(chǎn)的供給和需求。因此，認(rèn)識房地產(chǎn)的供給、需求及其與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，對于房地產(chǎn)估價是十分重要的。

一、房地產(chǎn)需求

（一）房地產(chǎn)需求的含義

房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買（或承租，下同）的數(shù)量。需求與需要既相關(guān)又不相同，其形成條件有以下兩個：一是消費者愿意購買，既有購買欲望；二是消費者有能力購買，既有支付能力。僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望；僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。在確定（調(diào)查、估計、預(yù)測）需求時，通常只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，可以說人們對房地產(chǎn)的需要是無止境的。

房地產(chǎn)市場需求是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。即市場需求是所有消費者需求的總和。

（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素

某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費者的收入水平，③消費者的偏好；④相關(guān)物品的價格水平；⑤消費者對未來的預(yù)期。（重要考點）它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：

（1）該種房地產(chǎn)的價格水平。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上升了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價格負相關(guān)的這種關(guān)系很普遍，經(jīng)濟學(xué)家稱之為需求規(guī)律。

需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。（重要考點）炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。

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