第二節　房地產價格的特征

房地產價格與機器設備等一般物品的價格既有相同之處，又有不同的地方。它們的相同之處是：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質論價：優質高價，劣質低價。房地產價格又與一般物品價格有所不同，表現為房地產價格的獨特之處，主要有下列5個：

（1）房地產價格受區位的影響很大。這個特征顯而易見，不再論述。

（2）房地產價格實質上是房地產權益的價格。房地產由于不可移動，在交易中可以轉移的不是其實物，而是其所有權、使用權或其他權利。實物狀況相同的房地產，權益狀況可能干差萬別，甚至實物狀況好的，由于權益過小，如土地剩余期限很短，產權不明確或權屬有爭議，違法、違章建筑等，價格較低；相反，實物狀況差的，由于權益較大，如產權清晰、完全，價格可能較高。因此，從這種意義上講，房地產價格實質是房地產權益的價格。故房地產估價與對房地產權益的調查了解和分析有密切關系是必然的。當然，在估價中也不能忽視房地產的實物完好狀況對其價值的影響。

（3）房地產價格形成的時間較長。一般物品因為相同的很多，相互之間容易比較，且價值不很大，所以價格形成時間通常較短。因為房地產具有獨一無二特性，相互之間難以比較，加上價值量大，人們在房地產交易時一般是十分謹慎的，所以房地產交易價格通常難以在短期內達成。

（4）房地產價格容易受交易者的個別情況的影響。一般的物品由于品質相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的賣者和買者，其價格形成通常較客觀，不易受交易者的個別情況的左右。房地產由于不能搬到同一處進行比較，具有獨一無二特性，要認識房地產，只有親自到實地查看，而且由于房地產價值量大，相似的房地產一般只有少數幾個買者和賣者，有的房地產甚至只有一個買者和一個賣者，所以，房地產價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別情況（如偏好、討價還價能力、感情沖動）的影響。

（5）房地產價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。房地產因為價值，量大、壽命長久，所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。寫字樓、公寓、商場、旅館等類房地產，租賃甚至占主體地位。因此，房地產同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經濟學上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格（也稱為買賣價格，通常簡稱價格）；二是使用它一定時間的價格，經濟學上稱為服務價格，即這里的使用代價的租金（也稱為租賃價格，通常簡稱租金）。從而房地產價格也有廣義的價格（包括買賣價格和租賃價格）和狹義的價格（僅指買賣價格）。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。

房地產的價格與租金的關系，類似于本金與利息的關系。如果需要求取價格（相當于本金），只要把握租金（相當于利息）與資本化率或報酬率（相當于利息率，通常簡稱利率），將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率或報酬率，也可求得。具體的求取方法是收益法（該方法將在本書第八章詳細介紹）。

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