二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值

（一）成交價格

成交價格簡稱成交價，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易—買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。成交價格是一個已經(jīng)完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等的不同而不同。
 
理解成交價格，應對其形成機制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：

（1）賣價也可稱為供給價格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意接受的最低價格（簡稱最低賣價），買者的出價必須高于這個最低價格他才愿意出售，其心態(tài)是在此價格之上越高越好。

（2）買價也可稱為需求價格，是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。由于買者想盡量少花一些錢，買者購買房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意支付的最高價格（簡稱最高買價），賣者的要價必須低于這個最高價格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價格之下越低越好。

（3）賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當最高買價高于或等于最低賣價時，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價、最高買價、成交價三者的關(guān)系為：最高買價≥成交價≥最低賣價（重要考點）
      
例題2．在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格（　）賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。（2003年試題）

A．高于

B．等于

C．低于

D．不高于

E．不等于

答案：AB

成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價格。嚴格地說，正常成交價格的形成條件有以下7個：（重要考點）

①公開市場。

②交易對象本身具備市場性。

③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，即他們都應是價格的被動接受者，其中的任何一個買者或賣者對價格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。

④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。

⑤理性且自私的經(jīng)濟行為。這又被稱為“經(jīng)濟人假定”；其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。具體在交易中，指交易雙方均是謹慎的，價格不受任何一方感情沖動的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢。

⑥買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對象的性能和特點，充分了解市場行情。

⑦適當?shù)钠陂g完成交易。即有適當長的時間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購買。

成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價分為招標成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。招標成交價是指采取招標方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，拍賣成交價是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，掛牌成交價是指采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，協(xié)議成交價是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。在目前國有建設用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項目等提供土地的方式，一般會降低地價。招標出讓方式由于不僅考慮投標報價，通常還考慮投標人的開發(fā)建設方案和資信等，中標人不一定是投標報價最高者，所以有一定的抑制地價的作用，但主要以投標報價高低確定中標人的招標出讓方式有抬高地價的作用。拍賣出讓方式由于“價高者得”，所以最能抬高地價。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標方式，拍賣方式出讓的地價最高。（重要考點）造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價形成機制不同、地塊位置的好壞不同，（拍賣、招標出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。

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