第四節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類

現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常出現(xiàn)這種情形：多個(gè)不同的名稱可能指的是同一種事物，同一個(gè)名稱可能指的是多種不同的事物。科學(xué)的研究，要求盡可能避免混亂和含糊的用語。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄清房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類以及每種房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的確切含義，以正確地理解和選用所接觸到的價(jià)格和價(jià)值，把握需要評估的房地產(chǎn)價(jià)值的內(nèi)涵。

縱觀古今中外，房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類繁多，名稱也不完全一致，有的還是特定房地產(chǎn)制度政策或特定歷史階段的產(chǎn)物。不同的房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值，所起的作用不盡相同；在評估不同的價(jià)值類型時(shí)，應(yīng)采用的依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。

下面不是將每種房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值單獨(dú)一一介紹，而是將相關(guān)的幾種價(jià)格或價(jià)值放到一起進(jìn)行介紹。這樣做雖然會出現(xiàn)個(gè)別重復(fù)現(xiàn)象，但有助于更好地比較和理解，而且在不同的地方，介紹的角度也會有所不同。

一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值

價(jià)值一詞在日常生活中的含義很廣，例如歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、學(xué)術(shù)價(jià)值、價(jià)值觀、“人生的價(jià)值是什么”中的價(jià)值等等。在房地產(chǎn)估價(jià)中，所涉及的價(jià)值主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值。其中，使用價(jià)值是指物品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會，交換價(jià)值通常用貨幣來衡量，因此，交換價(jià)值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們在經(jīng)濟(jì)活動中通常簡稱的價(jià)值，一般指的是交換價(jià)值；在房地產(chǎn)估價(jià)中通常所講的價(jià)值，也是指交換價(jià)值。

任何一種物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需要。沒有使用價(jià)值的物品不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價(jià)值。因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，即沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值。但是反過來不一定成立，即沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值。（重要考點(diǎn)）例如空氣，缺了它人們就不能存活，但通常情況下它沒有交換價(jià)值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。

就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。但在房地產(chǎn)估價(jià)中首先應(yīng)對有關(guān)房地產(chǎn)使用價(jià)值的房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行“鑒定”，因?yàn)檫@些影響著房地產(chǎn)交換價(jià)值的大小。就如同對古董、名家藝術(shù)品、珠寶玉石進(jìn)行估價(jià)，如果不知其真?zhèn)魏推焚|(zhì)，肯定評估不出其真實(shí)的價(jià)值。因此，日本把估價(jià)稱為鑒定評價(jià)是有其一定道理的。

例題1．就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。（　）（2004年考試題）

答案：√

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