二、房地產價格影響因素的分類
房地產價格影響因素眾多而復雜，需要進行分類。一種分類是先分為房地產自身因素和房地產外部因素兩大類，然后再分別進行細分。其中，房地產自身因素可再分為區位因素、實物因素和權益因素，房地產外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。這些因素還可進一步細分。
對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區域因素和個別因素三個層次。一般因素是指對廣大范圍的房地產價格水平都有影響的因素，例如經濟發展狀況、貨幣政策、物價、利率、匯率等。區域因素是指對估價對象周圍一定區域范圍內的房地產價格水平有所影響的因素，例如所在地區的城市規劃調整、環境狀況、基礎設施完備程度等。個別因素是指對估價對象房地產價格水平有所影響的估價對象自身狀況因素，例如位置、規模、土地形狀、地勢、建筑結構、建筑物新舊程度等。需要指出的是，一般因素、區域因素和個別因素的界限并不是固定的，隨著估價對象范圍的擴大，某些
區域因素也許會變為個別因素。
下面主要根據上述第一種分類，對各種因素對房地產價格的影響作一定性分析。為分析、討論的方便起見，把房地產外部因素中的人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素提升一個層次，將它們與房地產自身因素并列進行敘述。還需要說明的是，許多影響因素之間不是完全獨立的，甚至存在著交叉或包含關系，但在分析某一因素對房地產價格的影響時，是假設其他因素不變的，盡管它們在現實中不可能不變。
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