第四章　房地產價格影響因素

房地產價格水平的高低及其變動，是眾多對房地產價格有影響的因素對房地產價格綜合作用的結果。這些對房地產價格有影響的因素，稱為房地產價格影響因素，簡稱影響因素或因素。因此，做好房地產估價還需知曉各房地產價格影響因素，掌握這些因素是如何以及在何種程度上影響房地產價格的。為此，本章首先綜合說明各種因素對房地產價格的影響，然后把它們分為房地產自身因素、人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素，分別分析它們對房地產價格的影響。

第一節　房地產價格影響因素概述

一、對房地產價格影響因素的總認識

房地產估價的主要難點，是房地產價格影響因素眾多且難以準確量化它們的影響。要把握房地產價格影響因素，準確量化它們對房地產價格的影響，首先應有下列8點認識：

（1）不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會導致房地產價格上升，有的因素或者其變化會導致房地產價格下降。并且，對于不同類型的房地產，同一因素或者其變化所引起的房地產價格的變動方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區，鐵路可能是其貶值因素；該地帶如果是倉儲或工業區，鐵路可能是其增值因素。弄清這一點，有助于估價時把握對房地產價值測算結果的調整方向，即面對某一影響因素或者其變化時，對房地產價值測算結果是應向上調整還是應向下調整。

（2）不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的程度是不盡相同的：有的因素或者其變化所導致的房地產價格的升降幅度較大，有的因素或者其變化所導致的房地產價格的升降幅度較小。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向對價格的影響比樓層對價格的影響大。但是，對于不同類型的房地產，那些影響較大的因素也許會變為影響較小的因素，甚至沒有影響，相反，那些影響較小的因。素可能成為主要的影響因素。例如，商場與住宅相反，其樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。弄清這一點，有助于估價時合理確定各種影響因素的權重及對房地產價值測算結果的調整幅度。  

（3）不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產價格，有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產價格，但在另一狀況下隨著其變化會降低房地產價格，有的因素從某一角度看會提高房地產價格，但從另一角度看會降低房地產價格，至于它對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個居住區，一方面由于改善了其內外交通，方便了居民出行，會提高該居住區住宅的價格；另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，又會降低該居住區住宅的價格。至于它最終是提高還是降低該居住區住宅的價格，要看受影響住宅臨該道路的遠近以及該道路的性質等情況。其中，緊臨道路的住宅較里面的住宅受到的負面影響要大，除非有了該道路之后適宜改變為商業用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如高架路或全封閉的高速公路，則對住宅來說只有負面影響，沒有正面作用。

（4）有些影響因素對房地產價格的影響與時間無關，有些影響因素對房地產價格的影響與時間有關。在與時間有關的因素中，引起房地產價格變動的速度又可能是不相同的：有的因素會立刻引起房地產價格的變動，有的因素對房地產價格的影響則會經過一段較長的時間才會表現出來。例如，增加或減少房地產開發用地的供應量，放松或緊縮房地產開發貸款和購房貸款，放寬或限制購房對象，提高或降低房地產交易稅費等房地產市場調控的政策措施，對房地產價格的影響通常需要一個過程。

（5）各種影響因素對同一類型房地產價格的影響方向和影響程度不是一成變的：隨著時間的推移，人們對房地產的消費偏好會發生變化，從而那些提高房地產價格的因素也許會變為降低房地產價格的因素，那些對房地產價格有較大影響的因素也許會變為有較小影響的因素，甚至對房地產價格沒有影響；相反，那些降低房地產價格的因素也許會變為提高房地產價格的因素，那些對房地產價格有較小影響的因素也許會變為有較大影響的因素。

（6）同一影響因素在不同地區對房地產價格的影響可能是不相同的：不同地區的人們對房地產的消費偏好可能不同，某個因素在某個地區可能被人們看重，但在另一個地區未必如此。例如，中國北方地區比南方地區更看重房屋朝向，南方地區比北方地區更看重“風水”。

（7）各種影響因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響是不相同的：人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減”現象。例如，當綠地率很低的時候，提高一點綠地率對房地產價格的影響就較大；當綠地率已達到較高水平時，再提高一點綠地率對房地產價格的影響就較小。 

（8）某些影響因素對房地產價格的影響可以用數學公式或數學模型來量化，例如，土地使用期限對房地產價格的影響可以采用公式計算，樓層、朝向對房地產價格的影響可以通過對大量不同樓層、朝向的房地產成交價格、租金的調查統計得出，但許多因素對房地產價格的影響難以用數學公式或者數學模型來量化，它們對房地產價格的影響主要依靠房地產估價師的估價理論知識、實踐經驗以及對當地房地產市場的深入調查了解作出判斷。所以說，房地產估價必須依靠科學的估價理論和方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決的；估價需要定性分析與定量分析相結合，測算需要以綜合分析房地產價格影響因素為基礎，測算結果往往還需要通過對房地產價格影響因素做綜合分析后再做適當調整才能作為估價結果；定性分析也需要以一定程度的定量分析為基礎，二者相輔相成。但在實際估價中應盡量采用定量分析來量化每種因素對房地產價格的影響程度，使估價科學化、精確化，避免模糊化、籠統化。只有當無法采用定量分析予以量化時，才可以僅根據經驗來判斷某種因素對房地產價格的影響程度。

例題1．在影響房地產價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產價格的影響可能出現相反的情況。（　）(2003年試題)

答案：√

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