（二）房地產權益的含義
    房地產權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利（rights）、利益（interests）和好處（benefits）。房地產權益以房地產權利為基礎，包括：①房地產的各種權利。例如，所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等。②受到其他房地產權利限制的房地產權利。同一宗房地產上可能同時存在著多種房地產權利，例如，設立了地役權、抵押權的房屋所有權或建設用地使用權。③受到房地產權利以外的各種因素限制的房地產權利。例如，城市規劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率。等的限制，房地產被人民法院查封從而其處分受到限制。④房地產的額外利益或收益。例如，屋頂（也稱為樓頂、屋蓋）或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取收入。（重要考點）
    例題2．權益是房地產中無形的部分，包括（　）。（2002年試題)
    A．權利
    B．權力
    C．利益
    D．收益
    E．毛利潤
    答案：ACD
    以房地產權利的種類為例，中國目前主要有所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、抵押權和租賃權。房地產所有權是指房地產所有權人對自己的房地產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。房地產所有權具體有土地所有權和房屋所有權。中國現行的房地產所有制，是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。因此，中國的土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種，房屋所有權則有國家所有權、集體所有權和私人所有權等多種。
    房地產所有權可分為單獨所有、共有和建筑物區分所有權三種。單獨所有是指房地產由一個單位或個人享有所有權。共有是指房地產由兩個以上單位或個人共同享有所有權。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房地產按照其份額享有所有權；共同共有人對共有的房地產共同享有所有權。建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑物區分所有權可以說是一種復合性的權利，由專有部分的所有權（該部分通常為單獨所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有）、專有部分以外的共有部分的持份權（該部分為建筑物各專有部分的所有權人之間按份共有）和因共同關系所產生的成員權構成。（重要考點）
    易混點辨析1．請問：（1）房地產所有權分類中的單獨所有與建筑物區分所有權中的“專有部分所有權”的區分是什么？（2）房地產所有權分類中的按份共有與建筑物區分所有權中的“專有部分以外的共有部分持份權”有何區別？（3）房地產所有權分類中的共同共有與建筑物區分所有權中的“因共同關系所產生的成員權”有何區別？
    答：（1）建筑物區分所有權是一種復合權利，包含其專有部分的所有權和共有部分的持份權和成員權；單獨所有權是單一權利，指個人獨享所有權，沒有共有部分的持份權和成員權。（2）簡單地說，房地產所有權分類中的按份共有權指共有權這一單一權利種類的一種形式；而建筑物區分所有權中的“專有部分以外的共有部分持份權”是建筑物區分所有權中這一復合權利種類的其中一種權利。（3）道理同2。可類推。
    例題3．房地產所有權有單獨所有、共有和（    ）三種。
    A．建筑物區分所有權
    B．建筑物區分共有權
    C．建筑物區分共用權
    D．私有權
    答案：A

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