1、某住宅小區內的一條道路兩側建有商住樓(底層為商業用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2015年6月開始，2015年9月結束。

<1> 、以上道路狀況變化對位于該道路兩側商業用房價格的影響結果為(　)。

A、市場價格上升

B、市場價格下降

C、市場價格不變

D、市場價格變化不確定

<2> 、以上道路狀況變化對位于該道路兩側住宅用房價格的影響結果為(　)。

A、市場價格上升

B、市場價格下降

C、市場價格不變

D、市場價格變化不確定

<3> 、2016年3月需對臨道路的一底層商業用房市場價格進行評估。估價人員收集了若干臨該道路的底層商業用房的交易實例，從中選取可比實例時，交易日期距價值時點不應超過(　)。

A、6個月

B、9個月

C、1年

D、2年

2、某商業房地產建筑面積為2500m2，于2014年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，使用年限為60年。業主于2015年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限40年，自2015年3月1日起至2055年2月28日止。在2016年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請抵押貸款，委托房地產估價機構估價。

<1> 、采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應(　)。

A、按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

B、按建筑物耐用年限計算

C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D、按建筑物已使用年限計算

<2> 、采用收益法估價時，下述觀點錯誤的是(　)。

A、收益年限應按價值時點時的土地使用權剩余年限計算

B、價值時點應設定為2016年3月1日

C、凈收益中應扣除建筑物折舊額

D、應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

3、某夫妻有一套成本價購買的房改房，現因離婚進行財產分割的需要對該套住宅進行轉讓，委托某房地產估價機構對該套房改房的價格進行估價，經估價師調研發現，該套住宅的土地是劃撥用地，現該房屋已經出租，到2020年年底到期。

<1> 、房地產估價師在評估時應(　)。

A、對于租賃不予考慮

B、評估無租約限制價格

C、評估承租人權益價格

D、評估出租人權益價格

<2> 、對該房改房進行估價時，表述不正確的是(　)。

A、利用成本法估價時，應估價估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格

B、利用成本法估價時，應估價估價對象含土地出讓金下的房屋重新購建價格

C、利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應補交的土地使用權出讓金或土地收益

D、該房地產估價時，需要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題

<3> 、對該房改房進行估價時，最常用的估價方法是(　)。

A、比較法

B、收益法

C、成本法

D、假設開發法

<4> 、該評估所得的估價結果是(　)。

A、買方出價

B、現狀價值

C、投資價值

D、市場價值

4、某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據其所在地點和周圍環境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，同時取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期為1年。

<1> 、該舊廠房最適宜選用的估價方法是(　)。

A、成本法

B、比較法

C、收益法

D、假設開發法

<2> 、利用動態分析法測算該舊廠房的正常購買總價，應扣除的項目包括(　)。

A、裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、買該舊廠房買方需要繳納的稅費

B、裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費

C、裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、買該舊廠房買方需要繳納的稅費、補交的出讓金

D、裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、買該舊廠房買方需要繳納的稅費、銷售利潤

<3> 、若一年后企業擬以該房地產申請抵押貸款，作為估價的注冊房地產估價師，應按(　)用途進行估價。

A、工業

B、商業

C、合法原則按工業用途，最高最佳原則按商業

D、由當事人協商確定

5、甲公司在城鄉結合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：

名稱建筑面積(m2)建筑基底面積(m2)房屋結構建筑物重置單價(元/m2)建筑物成新率

店面10001000磚混80090%

倉庫20002000磚木50085%

住宅15001500磚混65090%

<1> 、如果對上述房地產進行估價，當利用成本法測算土地價格時，不應計入土地取得相關稅費的是(　)。

A、耕地占用稅

B、征地管理費

C、耕地開墾費

D、新增建設用地有償使用費

<2> 、如果評估店面和倉庫的房地產價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進行分攤，店面應分攤的土地份額為(　)。

A、22.22%

B、33.61%

C、36.55%

D、37.80%

<3> 、如果因市政建設需要征收該沿街店面，下列關于征收估價的表述中，正確的是(　)。

A、店面內的裝修裝飾補償金額由房屋征收實施單位和甲公司協商解決，或由雙方通過委托評估確定

B、因征收估價對象為店面，所以應選用收益法進行估價

C、評估結果與房屋征收實施單位和甲公司溝通認可后才能最后確定

D、甲公司可自行委托估價機構評估店面價值

6、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。

<1> 、在2006年10月時，張某的權益價格為(　)。

A、沒有租賃條件下的正常市場價格

B、剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和

C、剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值

D、張某與王某實際達成的帶租約交易的成交價格

<2> 、在2006年10月時，王某的權益價格為(　)。

A、剩余3年租期的月租金為200元/ m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和

B、剩余3年租期的月租金為180元/ m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和

C、該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格

D、剩余3年租期的正常市場租金與180元/ m2條件下的差額于2006年10月的現值之和

<3> 、如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000元/ m2。建筑面積為500 m2，首付款比例為20%，則該店面帶債務轉讓的價格應為(　)。

A、20%的首付款加上該首付款2年的利息

B、20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價值時點的本息值

C、該店面無債務條件下在價值時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在價值時點的現值之和

D、2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和

7、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后乙公司辦理了權屬轉讓手續后，又花費了100萬用于構建以該公司產品商標為原型的雕塑。

<1> 、到此為止，正常情況下，甲公司的實際花費為(　)元。

A、小于1000萬

B、等于1000萬

C、等于1100萬

D、大于1100萬

<2> 、該工業廠房估價優選的方法是(　)。

A、收益法

B、比較法

C、成本法

D、假設開發法

<3> 、2014年6月，甲公司欲出售此房地產，假設到2014年6月，該類工業用地地價已增值10%，則在正常市場條件下，此時房地產售價最可能取值為(　)。

A、1060萬

B、1160萬

C、小于1060萬

D、大于1160萬

<4> 、2015年4月企業因未能償還兩年前申請的抵押貸款，企業破產，法院處置該房地產，則拍賣所得的價款應(　)。

A、首先繳納土地使用權出讓金

B、首先支付銀行貸款

C、首先支付處分抵押房地產的費用

D、首先支付所欠職工工資及養老保險等費用

8、甲房地產估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業區，是該市著名的老字號餐飲店。根據乙公司提供的經營資料，該酒樓年總經營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%;年主營業務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據市場調查，該市餐飲業的平均年利潤率為10%。

<1> 、該酒樓歸屬于房地產的年經營收入為(　)萬元。

A、4362.40

B、4788.00

C、4894.40

D、5320.00

<2> 、該酒樓房地產的年凈收益為(　)萬元。

A、1512.40

B、1554.96

C、1938.00

D、1980.56

<3> 、對該酒樓內部進行實地查勘時，一般不作為重點查勘內容的是(　)。

A、采光通風

B、建筑層高

C、內部布局

D、裝飾裝修

（責任編輯：）

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