答案：

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是影響商業房地產價格的因素。高架橋可能帶來大的客流量，使商業用房價格上升;也可能帶來噪音污染、采光不暢等引起房地產價格下降;還有可能利、害兩個方面的影響互相抵消，使房地產維持原來的價格。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是影響居住房地產價格的因素。高架路對于居住用房來說，產生負效應，使房地產價格下降。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。該高架路工程于2015年6月開始，2015年9月結束。三個月就建設完工了。房地產市場可能在半年內就會有很快的反應。這時候應該選越短的時期越好。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是成本法。采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應按土地使用權剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個計算。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益法。收益法估價時，運營費用是從估價角度出發的，通常不包含房地產抵押貸款還本付息額、房地產折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。因此，測算凈收益時不應扣除建筑物折舊額。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產轉讓估價的注意事項。已出租的房地產轉讓估價，應評估出租人權益價值;轉讓人書面設定或轉讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關系解除后進行轉讓的，可另行評估無租約限制價值，并應在估價報告中同時說明出租人權益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。房改房、經 濟適用住房估價的技術路線與商品房相類似，不同的一點是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應向政府繳納的土地使用權出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應估價估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是居住房地產估價的常用方法。由于居住房地產交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此比較法是居住房地產估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經濟適用住房轉讓價格、抵押價格、征收補償價格等的估價，也可用于為商品房預售價格定位而進行的估價。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產轉讓估價的注意事項。房地產轉讓估價，應區分轉讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應根據估價委托人的具體需要，評估市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協議價等。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業房地產估價的常用方法。該舊廠房具有再開發潛力，適宜采用假設開發法估價。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。采用動態分析法測算該舊廠房正常購買總價時，應扣除的項目包括裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、購買該舊廠房買方需要繳納的稅費、補交的出讓金。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。一年后估價時，應按照商業用途進行估價。

5、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。根據《房地產估價理論與方法》，土地取得相關稅費包括：新菜地開發建設基金、耕地開墾費、耕地占用稅、征地管理費、政府規定的其他有關費用。這里就包括了ABC三個選項。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。店面、倉庫、住宅的建筑物價值分別為1000×800×90%=72萬元、2000×500×85%=85萬元、1500×650×90%=87.75萬元，則店面、倉庫、住宅的土地價值分別為128萬元、115萬元、107.25萬元，所以店面分攤的土地份額為128/(128+115+107.25)=36.55%。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。選項A錯誤，被征收房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由征收人和被征收人協商確定，協商不成的，可以通過委托評估確定;選項B錯誤，因征收估價對象為收益性店面，所以應選用收益法進行估價。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。張某的權益價格=剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益于2006年10月的現值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。王某的權益價格=剩余3年租期的正常市場租金與180元/㎡條件下的差額于2006年10月的現值之和。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。該店面帶債務轉讓的價格=該店面無債務條件下在價值時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在價值時點的現值之和。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是工業房地產估價的常用方法。甲公司以1000萬元購買工業用地及其廠房，又花費了100萬元構建雕塑，兩項共計1100萬元，還會涉及稅費等花費，因此甲公司的實際花費大于1100萬元。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業房地產估價的常用方法。工業房地產估價采用較多的是成本法。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業房地產估價的技術路線及難點處理。到2014年6月，工業用地地價增值10%，此時地價為600+600×10%=660萬元，考慮折舊的影響，建筑物價值低于400萬元，此時房地產售價小于1060(660+400)萬元。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業房地產估價的技術路線及難點處理。處分抵押房地產時，拍賣所得應首先支付處分抵押房地產的費用。

8、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是經營收入的測算。該酒樓歸屬于房地產的年經營收入為：5320×(1-8%-10%)=4362.40。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益的測算。5320(1-8%-10%)-2260-130-250-210=1512.40。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是影響商業房地產價格的因素。影響商業房地產價格的主要實物狀況包括：建筑品質及內部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值。

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