五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)

房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)。

（一）土地形態(tài)

土地形態(tài)的最簡單情形是一塊沒有建筑物的空地，如圖2-3（a）所示。即使土地上有建筑物，如圖2-3（b）所示，有時(shí)根據(jù)需要或者按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)把土地單獨(dú)看待，只評估其中的土地價(jià)值。例如，為征收土地稅費(fèi)或者確定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的出讓金等費(fèi)用，就需要單獨(dú)評估土地的價(jià)值。對于有建筑物的土地，在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待土地，有兩種做法：一是無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地；二是考慮建筑物存在對土地價(jià)值的影響。（重要考點(diǎn)）

（二）建筑物形態(tài)

建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但有時(shí)根據(jù)需要或者按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)把它單獨(dú)看待，只評估其中的建筑物價(jià)值，如圖2-3（c）所示。例如，在房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)評估其保險(xiǎn)價(jià)值，災(zāi)害發(fā)生后評估其損失，為會計(jì)上計(jì)算建筑物折舊服務(wù)的估價(jià)等，通常只單獨(dú)評估建筑物的價(jià)值。在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待建筑物，有兩種做法：一是無視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”；二是考慮土地存在對建筑物價(jià)值的影響。

上述土地與建筑物合在一起時(shí)，需要單獨(dú)或者分別評估其中的土地價(jià)值或建筑物價(jià)值，在評估土地價(jià)值時(shí)不考慮建筑物的影響，或者在評估建筑物價(jià)值時(shí)不考慮土地的影響，純粹將土地視為空地或者將建筑物視為“空中樓閣”的估價(jià)，稱為“獨(dú)立估價(jià)”；如果在評估土地價(jià)值時(shí)考慮建筑物的影響，或者在評估建筑物價(jià)值時(shí)考慮土地的影響的估價(jià)，則稱為“部分估價(jià)”。至于在估價(jià)時(shí)是否考慮以及如何考慮建筑物對土地價(jià)值的影響，或者土地對建筑物價(jià)值的影響，將在本書第五章第四節(jié)“最高最佳利用原則”中論述。

（三）房地形態(tài)

房地形態(tài)即實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合在一起，并在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來看待，如圖2-3（d）所示。

目前，社會上對房地產(chǎn)的用詞尚不規(guī)范，同一用詞，可能含義不同，不同的用詞，可能含義相同，從而很容易引起誤解。為明了起見，本書主要使用“房地產(chǎn)”、“土地”、“建筑物”和“房地”這幾個(gè)關(guān)鍵詞，它們的含義分別如下：

（1）房地產(chǎn)：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體，即它可能是土地，也可能是建筑物，還可能是土地與建筑物的綜合體。

（2）土地：僅指土地部分，如說土地價(jià)值時(shí)，此價(jià)值不包含該土地上的建筑物的價(jià)值。

（3）建筑物：僅指建筑物部分，如說建筑物價(jià)值時(shí)，此價(jià)值不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值。

（4）房地：專指土地與建筑物的綜合體，如說房地價(jià)值時(shí)，此價(jià)值既包含建筑物的價(jià)值，也包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值；或者說，此價(jià)值既包含土地的價(jià)值，也包含該土地上的建筑物的價(jià)值。

還需要說明的是，人們通常使用“地上建筑物”這一概念，其含義一般是指土地范圍內(nèi)的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。但有時(shí)根據(jù)需要，將建筑物真正的地上部分與地下部分分開。因此，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定其具體所指，在實(shí)際估價(jià)中同樣要注意這個(gè)問題。

相關(guān)輔導(dǎo)：
2010年房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法第二章精選講義9
2010年房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)考證打印時(shí)間匯總
專家解析房產(chǎn)估價(jià)師歷年考試及學(xué)習(xí)方法
2010年房產(chǎn)估價(jià)師本周課程套餐4折優(yōu)惠

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁