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城市規劃師考試相關知識輔導：城市規劃與房地產發展的博弈

當前，我國的城市規劃與房地產業的發展存在著不協調的問題，房地產業的發展未能與經濟、社會、資源環境系統進行有效的協調，房地產業的開發未能實現經濟效益、社會效益、資源環境效益的統一。而城市規劃未能有效地引導和控制房地產業的開發。

城市規劃與房地產開發是相互聯系的，城市性質、職能與規模，城市土地配置的合理程度，用地功能布局及城市基礎設施的發展水平以及城市建設總體容量控制標準，從總體上決定了城市地價的高低。而這些因素主要是由城市規劃決定的。合理利用城市規劃來影響各個地塊的市場價格，可以引導城市用地向最有效利用方向發展，以獲取最佳土地使用效益，并在一定程度上引導房地產向合理的方向發展。

首先，每個中心城市都是其所在區域的經濟中心、商貿中心，這決定了其用地構成中商業比例較高，而商業用地級差收益最大，地價最高。同時，城市規模越大，級差地價也越大。由此可見，城市總體規劃決定了城市的性質、城市用地規模和主導職能，因而影響到城市的地價水平，進而引導房地產開發的強度、方向與規模。

其次，城市規劃確定了城市用地功能分區，也決定了城市內部不同區域的地價水平。住宅用地要求有較好的人居環境和便捷的交通條件，對區位要求較高;而工業用地主要考慮交通是否方便，地塊是否夠大、水電等基礎設施配套是否完善等等，對區位要求最低。因而不同的土地利用方式其級差地租也不同。

再次，土地使用性質控制對地價也有一定的影響。由于土地開發用途具有兼容性，對于具體一個地塊，土地的微觀利用結構必然會影響該地塊的地價水平。同一塊土地可能因為設定不同的用途和容積率而導致地價的巨大差異。城市規劃中的建設發展用地使用控制規劃對建設用地上的建設內容、位置、面積和邊界范圍等方面作出了規定。其具體控制內容包括工地使用性質、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。

最后，市政的配套設施同樣影響著該區域的地價。配套設施是生產、生活正常進行的保證，配套設施控制即是對居住、商業、工業、倉儲等用地上的公共設施和市政設施建設提出定量配置要求。配套設施的優劣將會直接影響到地價水平的高低。城市規劃通過對配套設施的控制來改善城市經濟發展的軟硬件環境，使城市發展的未來溢價增加，從而使城市總體地價水平提高。

現在的學者大多只注重對城市內部區位不同產生的級差地租的研究，并據以進行定性定量分析。其實，就宏觀城市系統而言，級差地租會在更廣闊的領城里存在。由于城市的區位不同、規模不同、原有經濟條件和基礎不同，存在著十分明顯的土地級差效益。上海與烏魯木齊、沈陽與拉薩、深圳與西寧的土地效益就可能相差百倍。如果城市級差地租不進行宏觀上的定性定量分析和平衡，微觀分析搞得再好也難以正確體現國家作為土地所有者與城市作為土地使用者的經濟關系，也難以利用地租經濟杠桿對國民經濟和城市經濟進行有效的和合理的調節。

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（責任編輯：中大編輯）

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