為了備考2014年物業管理師考試，中大網校編輯根據2014年物業管理師綱特別整理了物業管理師考試《物業經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業管理師考試。

第三章 房地產投資分析技術

1、房地產投資活動可以從實物形態和貨幣形態兩個方面進行考察。從實物形態上看，房地產置業投資活動表現為投資者利用所購置的房地產，通過物業管理活動，最終為租戶提供可入住的生產或生活空間。從貨幣形態上看，房地產置業投資活動表現為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。P38

2、對于一個特定的經濟系統而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式。在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時間各時間點上實際發生的資金流出，流入系統的資金叫做現金流入。現金流出與現金流入之差稱為凈現金流量。

經濟活動的類型和特點不同，。對于房地產開發投資項目來說，現金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。

房地產投資分析的目的，是要根據特定房地產投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術方案下的現金流出與現金流人，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經濟效果。

3、現金流量圖P39

+

長短表示資金的多少

流出

流入

0 1 2 3 4 5

-

房地產置業投資：包括房地產購置投資和流動資金投入兩部分。

4、現金流分析中的常用術語P40-42

(1)潛在毛租金收入①物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業內全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積②一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數字就在可以每個月的報告中保持相對穩定③能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化④潛在毛租金收入并不代表物業實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。

(2)空置和收租損失，潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。

(3)其他收入物業中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。

(4)有效毛收入，有效毛收入=潛在毛租金收入—空置和收租損失+其他收入

(5)運營費用

(6)凈運營收益，凈運營收益=有效毛收入—運營費用;凈運營收益的最大化是業主最關心的問題，也是考察物業管理企業的物業管理工作成功與否的主要方面

(7)抵押貸款還本息(8)準備金，專項維修資金屬業主所有

(9)稅金1)經營稅金及附加，營業稅率為5%，營業稅稅額=應納稅銷售(出租)收入X稅率，目前營業稅的稅率為5%。城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業稅征收的一種稅費，分別為營業稅稅額的7%和3%。

2)城鎮土地使用稅和房產稅3)企業所得稅

(10)經營現金流從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業的稅前現金流。從物業稅前現金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業稅后現金流。

即： 稅前現金流=凈運營收益-抵押貸款還本付息

稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅

收益性物業的現金流

潛在毛租金收入-空置和收租損失十其他收入=有效毛收入

有效毛收入-運營費用=凈運營收益

凈運營收益-抵押貸款還本付息=稅前現金流

稅前現金流-準備金-所得稅=稅后現金流

5、資金的時間價值，(1)在不同的時間付出或得到的同樣數額的資金在價值上是不等的。同樣數額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。對于資金的時間價值可分為：1)隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現象叫資金增值。2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費。(2)資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要是有①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償③風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。(3)由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發生的現金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時點上進行對比，才能符合客觀的實際情況。這種考慮了資金時間價值的經濟分析方法，提高了方案評價和選擇科學性和可靠性。P44

6、(1)利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償;(2)利率是在單位時間內所得到的利息額與借貸金額之比，一般以百分數表示。用i表示利率，表達式為(45頁)

i= ×100%

7、(1)單利計息：我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年”。

單利計息時的利息計算公式為：In=P﹒n﹒i

n 個計息周期后的本利和為：F n=P(1+ i﹒n)

(2)復利計息。按復利方式計算利息時，利息的計算公式為：I n=P[(1+i)n-1 ]

n個計算周期后的本利和為：Fn=P(1+i)n

我國房地產開發貸款和住房抵押貸款都是按復利計息的。在投資分析中，一般采用復利計息。P45

8、當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率的區別。名義利率是指一年內多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內復利次數的乘積。實際利率是指一年內多次復利時，每年末終值比年初的增長率。P46

9、名義利率與實際利率的關系式i= = =(1+ )m — 1 (選擇)

通過上述分析和計算，可以得出名義利率與實際利率存在著下述關系

(1)實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值、

(2)名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

(3)當每年計息周期數m=1時，名義利率與實際利率相等

(4)當每年計息周期數m﹥1時，實際利率大于名義利率

(5)當每年計息周期數m→∝時，名義利率r與實際利率i的關系為i= er-1 P47

10、復利計算公式與系數P47

各符號的具體含義是：

P——現值

F——終值(未來值)

A——連續出現在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值

G——每一時間間隔收入或支出的等差變化值

S——每一時間間隔收入或支出的等比變化值

n ——計息周期數

i ——每個計息周期的利率

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（責任編輯：中大編輯）

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