為了備考2014年物業管理師考試，中大網校編輯根據2014年物業管理師綱特別整理了物業管理師考試《物業經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業管理師考試。

復利系數有哪些方面的應用?

1、一次支付的現值系數和終值系數

2、等額序列支付的現值系數和資金回收系數

3、等額序列支付的終值系數和儲存基金系數

4、等差序列的現值系數和年費系數

5、等比序列的現值系數和年費系數

設備更新的原因有哪些

1、設備有形磨損(第一類運行磨損，第二類自然力磨損)

2、設備無形磨損(第一類設備市場價格降低，第二類設備淘汰)

設備磨損的補償方式

1、局部補償(修理、改造)

2、完全補償(淘汰、更新)

設備更新的特點是什么?

1、設備更新的核心工作是確定設備的經濟壽命

2、設備更新分析只考慮未來發生的現金流量

3、只比較設備的費用

4、設備更新分析以費用年值法為主

確定設備經濟壽命的方法有哪兩種?

1、經濟壽命的靜態計算方法

設備年等額總成本 = 設備的年等額資產回復成本 + 設備的年等額運營費用

在所有的設備使用期限總，能使設備年等額總成本最低的那個使用期限，就是設備的經濟壽命

2、經濟壽命的動態計算方法

房地產投資的經濟效果有哪些表現形式?

1、投資回收(成本回收)

2、投資回報(利潤)

房地產投資項目經濟評價指標體系由哪些具體指標構成?

1、盈利能力指標

1) 投資回報率

2)現金回報率 靜態指標

3)靜態投資回收期

4)財務內部收益率FIRR

5)財務凈現值FNPV 動態指標

6)動態投資回收期Pb

2、清償能力指標

1)借款償還期

2)償債備付率

3)資產負債率

盈利能力指標和清償能力指標都是如何計算的?

1、財務凈現值，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和

2、財務內部收益率，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，可以通過內插法求得，經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率，表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

3、動態投資回收期，是當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間

動態投資回收期=(累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1)+(上期累計凈現金流量現值的絕對值)

當期凈現金流量現值

動態投資回收期<基準回收期，開發項目在財務上可以接受< p="">

4、靜態投資回收期，是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間

靜態投資回收期=(累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1)+(上期累計凈現金流量現值的絕對值)

當期凈現金流量

5、現金回報率，是置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率

6、投資回報率，是置業投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投資入的權益資本的比率

投資回報率=(稅后現金流量 + 投資者權益增加值 + 物業增值收益)/權益投資數額

7、 借款償還期

=借款償還后開始出現盈余期數-開始借款期數+(上期償還借款額/當期可用于還款的資金額)

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（責任編輯：vstara）

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