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為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門(mén)學(xué)科,此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法,希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助!
車(chē)庫(kù)水淹新奔馳物業(yè)賠償86萬(wàn)
只因突降暴雨,物業(yè)措手不及,以致車(chē)庫(kù)進(jìn)水,致使業(yè)主停在里面的一部新款奔馳被全部淹毀。業(yè)主一氣之下將物業(yè)公司告上了法庭。黑龍江省高級(jí)人民法院終審判決物業(yè)公司將奔馳車(chē)修復(fù)成被水浸泡前的原狀,如不能按規(guī)定期限履行,就要賠償業(yè)主修車(chē)發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)際費(fèi)用86.73萬(wàn)余元。
李剛是哈爾濱花園小區(qū)的業(yè)主,2003年7月2日李剛在買(mǎi)房的同時(shí)同該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂了《租賃合同》合同約定:租期一年,自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又規(guī)定該小區(qū)的《車(chē)庫(kù)管理制度》作為本合同組成部分,與本合同具有同等法律競(jìng)爭(zhēng)力。合同簽訂后,李剛依約定向物業(yè)公司繳納了租金8000元,取得了住宅樓地下停車(chē)場(chǎng)的車(chē)位使用權(quán)。
2004年7月10日正好是休息日,勞累了一周的李剛呆在家里,打算美美地和家人過(guò)一個(gè)周末。可是七月哈市的天氣卻說(shuō)變就變,早上還艷陽(yáng)高照,到了中午不知怎么就開(kāi)始陰霾蔽日了,不久天空突然降起了大暴雨。大雨來(lái)勢(shì)洶洶,為歷年所僅見(jiàn),持續(xù)的時(shí)間也很長(zhǎng),地面的積水迅速上漲,很快就倒灌進(jìn)了地下車(chē)庫(kù)。
當(dāng)物業(yè)公司的工作人員反應(yīng)過(guò)來(lái),車(chē)庫(kù)內(nèi)的積水已經(jīng)末過(guò)了腳踝。物業(yè)迅速組織人手向外排水,但雨下得太大了,水勢(shì)不斷上漲,物業(yè)排水的速度根本趕不上水漲的速度。等到李剛得到消息趕到車(chē)庫(kù)時(shí),車(chē)庫(kù)內(nèi)的水位已有一人多深,根本進(jìn)不去了。當(dāng)時(shí)李剛差點(diǎn)昏過(guò)去,自己剛買(mǎi)不久的一輛新款奔馳車(chē)正停在車(chē)庫(kù)里,水這么深,車(chē)算是完了。
雨停后,物業(yè)把水排凈,李剛第一個(gè)沖進(jìn)了車(chē)庫(kù),只見(jiàn)自己的奔馳車(chē)水淋淋地停在車(chē)位上,里外已經(jīng)全部被泡得不成樣子。李剛當(dāng)即要求物業(yè)公司給個(gè)說(shuō)法,修車(chē)并賠償損失。但物業(yè)認(rèn)為,天降暴雨致使車(chē)庫(kù)被淹,是不可抗力,物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)損失。協(xié)商不成,2004年9月,李剛將物業(yè)公司和該小區(qū)的開(kāi)發(fā)公司訴至哈爾濱市中級(jí)人民法院。
李剛認(rèn)為,因被告哈樂(lè)濱某開(kāi)發(fā)公司提供的地下車(chē)庫(kù)不符合車(chē)庫(kù)用途,且物業(yè)公司管理不當(dāng),致使車(chē)庫(kù)進(jìn)水將原告停放在車(chē)庫(kù)的奔馳轎車(chē)淹沒(méi),受損嚴(yán)重,經(jīng)濟(jì)損失巨大。且當(dāng)天,自己本人在家,物業(yè)絕對(duì)有時(shí)間在車(chē)輛被淹末之前通知自己到車(chē)庫(kù)取車(chē),然而沒(méi)有人去通知李剛。根據(jù)自己同被告物業(yè)公司簽訂的《租賃合同》及相關(guān)文件和法律規(guī)定,物業(yè)公司有保證租賃物符合法律規(guī)定的車(chē)庫(kù)用途的義務(wù),同時(shí)對(duì)車(chē)庫(kù)內(nèi)存放車(chē)輛有保管義務(wù)。由于物業(yè)公司未履行相關(guān)義務(wù),給自己造成重大經(jīng)濟(jì)損失。故請(qǐng)求:1、判令物業(yè)公司因違約行為,賠償給原告造成的車(chē)輛本身?yè)p失98萬(wàn)元(以最終鑒定結(jié)論確定的損失為準(zhǔn));2、判令物業(yè)公司因違約行為,給原告造成車(chē)輛無(wú)法使用的實(shí)際支出損失(自2004年7月12日起至車(chē)輛能夠修復(fù)可使用止,每日按500元計(jì)算),承擔(dān)違約責(zé)任;3、判令開(kāi)發(fā)公司對(duì)物業(yè)公司給原告造成的損失承擔(dān)連帶責(zé)任。
案件受理后,經(jīng)李剛申請(qǐng),法院委托鑒定機(jī)關(guān)對(duì)受損車(chē)輛進(jìn)行了鑒定,鑒定結(jié)論為:李剛的奔馳轎車(chē)受損嚴(yán)重,基本恢復(fù)車(chē)的原貌所需要更換正廠(chǎng)零部件的市場(chǎng)總價(jià)格約為85.5萬(wàn)元,修理工時(shí)費(fèi)約為12336.00元。法庭上,被告物業(yè)公司辯稱(chēng):車(chē)輛損失系因不可抗力造成的,2004年7月10日當(dāng)天出版的報(bào)紙的氣象信息為陣雨,雨量不大,當(dāng)天的大暴雨是突發(fā)性的。災(zāi)害性的,被告方無(wú)法預(yù)測(cè),且公司組織50余人全力搶險(xiǎn),已盡到積極的管理義務(wù),此事件屬不可抗力,物業(yè)公司應(yīng)免責(zé)。
被告哈爾濱某開(kāi)發(fā)公司辯稱(chēng):不同意原告訴訟請(qǐng)求,車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)及施工符合要求。
根據(jù)案件審理的需要,法院依法調(diào)取了黑龍江省寒地建筑科學(xué)研究院對(duì)該小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)所做的鑒定書(shū)。鑒定結(jié)論為:小區(qū)門(mén)口周?chē)貏?shì)相對(duì)低洼,導(dǎo)致大面積匯水,以及雨水量超過(guò)該處市政排水系統(tǒng)排水能力和井篦排水不暢,是當(dāng)時(shí)地下停車(chē)庫(kù)出現(xiàn)雨水倒灌的主要原因。小區(qū)住宅樓地下停車(chē)場(chǎng)排水設(shè)計(jì)符合規(guī)范要求,未發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不當(dāng)之處,排水系統(tǒng)施工基本符合設(shè)計(jì)要求,并具備使用功能。
至此,雙方爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)集中在:一、物業(yè)公司是否盡到物業(yè)管理義務(wù),本案中造成車(chē)輛被淹的原因是否屬于不可抗力;二、開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下停車(chē)場(chǎng)排水設(shè)計(jì)是否存在缺陷,施工是否符合設(shè)計(jì)要求。三、開(kāi)發(fā)公司是否應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
哈中院審理后認(rèn)為:物業(yè)公司做為車(chē)庫(kù)出租方及物業(yè)管理部門(mén),應(yīng)當(dāng)按照約定保持租賃物符合約定的用途,承擔(dān)地下車(chē)庫(kù)物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)與維修義務(wù)。案發(fā)當(dāng)日的暴雨,雖然具有不可預(yù)見(jiàn)性,但物業(yè)公司未盡合理注意義務(wù)及充分的防御職責(zé)。按照雙方當(dāng)事人的陳述,在雨水倒灌的過(guò)程中,物業(yè)公司有充分的時(shí)間通知原告到地下停車(chē)場(chǎng)取車(chē)(事發(fā)當(dāng)天是法定假日),如將車(chē)開(kāi)出地下停車(chē)場(chǎng),將不會(huì)造成原告的奔馳轎車(chē)被水淹沒(méi)的損害結(jié)果的發(fā)生。由于被告東方物業(yè)公司主觀(guān)上疏忽,僅僅是通知其工作人員到車(chē)庫(kù)入口筑壩攔水,當(dāng)本案原告通過(guò)鄰居得知車(chē)庫(kù)進(jìn)水時(shí),此時(shí)水深將近1米,原告無(wú)法進(jìn)車(chē)庫(kù)取車(chē)。在雨水倒灌的過(guò)程中,被告東方物業(yè)公司采取措施不力,汽車(chē)被水淹沒(méi)將近48個(gè)小時(shí)后,才將車(chē)從車(chē)庫(kù)中拖出。原告的財(cái)產(chǎn)損害結(jié)果的發(fā)生,被告東方物業(yè)公司具有過(guò)錯(cuò),應(yīng)負(fù)賠償修復(fù)責(zé)任。
凡是基于外來(lái)因素發(fā)生的,而事件的發(fā)生雖是客觀(guān)的,但當(dāng)事人能夠預(yù)見(jiàn)而由于疏忽沒(méi)有預(yù)見(jiàn),或者是未盡最大努力加以防止,不可抗力不能成立。被告物業(yè)公司做為專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理部門(mén),對(duì)雨季可能危及其利益是可以預(yù)見(jiàn)的,雖然物業(yè)公司采取了一定的抗災(zāi)措施,但未盡到最大的謹(jǐn)慎和最大的努力。故,物業(yè)公司不可抗力的主張沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù),法院不予認(rèn)可。
關(guān)于原告主張被告開(kāi)發(fā)公司,建設(shè)的地下停車(chē)場(chǎng)不具備車(chē)庫(kù)使用功能,不是合法建筑,應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。經(jīng)法院調(diào)取的證據(jù)證實(shí),該車(chē)庫(kù)排水及施工符合設(shè)計(jì)要求,具備車(chē)庫(kù)使用功能。對(duì)原告的該項(xiàng)請(qǐng)求,法院不予支持。綜上,2005年10月,哈爾濱中級(jí)法院一審判決:被告哈爾濱某物業(yè)管理有限責(zé)任公司將原告李剛所有的奔馳轎車(chē)修復(fù)成被水浸泡前的原狀,所需要修復(fù)及更換的零部件均應(yīng)是修復(fù)奔馳汽車(chē)的指定機(jī)構(gòu)及奔馳汽車(chē)的正廠(chǎng)零部件,所更換下來(lái)的舊部件歸物業(yè)公司所有;駁回原告其他的訴訟請(qǐng)求。
判后,李剛和物業(yè)公司均不服,向黑龍江省高級(jí)人民法院提出上訴。近日,黑龍江省法院終審判決,維持一審民事判決主文及案件受理費(fèi)和鑒定費(fèi)部分,如物業(yè)公司未按一審判決主文規(guī)定的期限履行義務(wù),賠償李剛因修復(fù)車(chē)輛發(fā)生的實(shí)際損失金額85.5萬(wàn)元及修理工時(shí)費(fèi)12336元,合計(jì)金額867336元。廢棄的車(chē)輛零部件歸物業(yè)公司所有
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