為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

業主委員會運作情況分析

業主委員會運作體系是我國物業管理體系中重要的組成部分，業主委員會也是物業管理市場的重要主體之一。由于受我國物業管理發展的歷史及整個社會民主、法制觀念、意識的局限，目前我國業主委員會運作體系還不成熟，矛盾和糾紛時常發生，這在一定程度上影響了物業管理的發展。對業主委員會運作情況的分析，有助于加強我們對物業管理市場的深度了解，找出制約物業管理發展的癥結，從而推動物業管理的健康、快速發展。

一、我國業主委員會體系的運作歷程

1991年，萬科天景花園的供配電問題一直困擾著物業管理公司，長期以來都得不到有效解決。后來由于一個業主的幫忙，難題竟在短時間內順利解決。這件事使萬科物業公司在驚喜的同時，也使他們萌生了新的想法：能否成立一個業主組織來與物業公司一起對小區實施管理？集合業主與物業公司的力量，在小區管理中形成合力，許多以往解決不了的問題也許會找到新的解決辦法。在借鑒新加坡共管式物業管理模式的基礎上，1991年9月，全國第一個“業主管理委員會”組織在深圳萬科天景花園正式成立。萬科天景花園業主管理委員會運作模式在深圳逐步推廣，并在深圳物業管理的運作過程中取得了相當好的成效。1994年6月，在《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中，業主委員會運作體系被寫進其中，得到了正式確認。作為全國第一部物業管理條例，《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》在物業管理行業發展中產生了巨大的影響，成為全國各地制定物業管理法規的重要依據和參與標準。因此，隨著全國物業管理的發展，深圳的業主委員會運作體系也被全國各地紛紛采納，業主委員會運作體系被推廣到全國各地。

在2003年9月1日《中華人民共和國物業管理條例》頒布實施之前，就全國而言，各地對業主委員會的定性、地位、權限等一直很模糊、混亂和不統一。如在法院判案過程中，經常出現有的地方法院認定業主委員會有民事訴訟的主體資格，有的地方沒有，同一類型的案例在全國經常會出現兩種截然不同的判決結果。

2003年9月開始正式實施的《中華人民共和國物業管理條例》對業主委員會進行了一定范圍的定性，把業主委員會定性為業主大會的執行機構，但業主委員會的性質和法律地位也并未做出明確規定。相對于以往深圳業主委員會的運作情況而言，新《條例》中業主委員會的權限受到了一定程度的限制。

二、業主委員會主任、委員的綜合素質分析

由于業主參與業主委員會不同心態和目的的驅使，使參加業主委員會的人群有了特殊的特征。我們對業主委員會主任、委員的綜合素質進行了觀察和分析，我們發現當選業主委員會主任、委員的綜合素質基本上分為兩個極端，即綜合素質特別高和綜合素質特別低，綜合素質處于中等很少見，這與一般的選舉結果產生了鮮明的對比。此外，單位產權物業，如一棟住宅樓里有一家銀行單位等，由其單位指派參加的業主委員會委員的綜合素質一般處于不確定狀態，即綜合素質呈現低、中、高的機率都有可能。但這種情況在總的業主委員會運作體系中所占的比率還是比較低的。

三、業主委員會主任、委員的參與心態分析

我們對業主委員會主任、委員的心態進行了觀察和分析，我們也發現，業主參與業主委員會的動機和心態也有兩個極端。一部分業主為人很正直、有良好的社會責任感和社會公益心以及良好的綜合素質，他們站出來免費、義務為全體業主服務完全是為了維護全體業主合法的權益，配合物業管理公司搞好物業管理。另一部分業主把進入業主委員會當成謀求自己私利的工具，甚至把它當作自己事業的輔助手段。如要求物業管理公司為自己安排人員就業，減免自己的物業管理費和停車費甚至水電費。還有少數業主委員會主任、委員，勾結其他的物業管理公司要炒掉原來的物業管理公司。目前后一種現象在業主委員會運作過程中還占較大比例。這也是目前業主委員會運作體系不成熟的重要表現。

四、業主委員會成立現象分析

1、業主委員會成立難度大

業主委員會成立難度大主要表現在以下幾個方面：一是業主的產權意識、維權意識不強，不少業主不愿意參與業主委員會，甚至連選舉投票都不愿意參加；二是業主對物業管理的認識和需求不一樣，很難形成共同的觀點，形成一致的行動；三是物業特別是住宅小區業權分散，業主戶數較多，組織召開一次業主大會本身非常困難，通過業主大會按正規程序選舉業主委員會就更加困難；四是業主大會召開、業主委員會選舉要在政府物業管理行政主管部門和居民委員會的指導和監督下進行（目前有的地方法規要求居委員會參與，有的地方法規則沒有此要求），但往往政府相關部門人員精力有限，組織召開一次業主大會困難就更大；五是受召開業主大會的場所及經費所限，等等。

2、業主委員會成立阻力大

業主委員會成立的阻力主要來自以下幾個方面：一是來自原房地產開發商的阻力：在房地產開發過程中，房地產開發商可能存在諸多的問題，如開發質量問題、辦理產權證問題、配套設施及服務承諾不到位問題以及房地產開發商將共用場地占為已有等。房地產開發商害怕成立業主委員會，他們擔心成立業主委員會后業主有了一個組織來對付他們。一般情況下，房地產開發商總是想阻止成立業主委員會，目前有很少房地產開發商會主動支持成立業主委員會的。二是來自現管物業管理公司的阻力：現管物業管理公司害怕成立業主委員會后會對他們的工作形成壓力，如對業主委員會對物業管理工作的監督、對物業管理財務的檢查、甚至會害怕業主委員會炒掉他們。在現實中，確實存在業主委員會一成立就要求降低物業管理管理費或馬上就要炒掉原物業管理公司的例子。所以一般情況下，物業管理公司特別是房地產開發商下屬的物業管理公司不希望成立業主委員會，他們在很多時候還阻止成立業主委員會。三是來自一些既得利益者的阻力：如一些共用區域被某些業主擅自占有，業主擅自改變了物業的使用功能，亂搭建影響了他人的生活等。這些既得利益者也不希望成立業主委員會，甚至會阻止成立業主委員會，他們也害怕成立了業主委員會后，自己的既得利益可能就沒有了。

3、業主委員會規范成立的不多

由于業主對物業管理的參與意識不強，業主的時間有限，小區業主人數眾多，召開業主大會的場地及經費有限等原因，致使在業主委員會選舉的過程中還存在著諸多的問題。目前，完全符合物業管理法規的要求成立的業主委員會并不多，即使已經成立的業主委員會都或多或少地存在一些問題。所以就經常出現一部分業主對原已成立的業主委員會不承認，有時一個小區內出現兩個業主委員會等。目前業主炒業主委員會已是經常之事。

4、業主委員會成員的隨機性大

在現代城市里，人們的生活交往并不是以住宅區為單位的。所以在同一個小區內相互不認識、不了解的現象非常普遍。因此，在業主委員會的選舉過程中，往往誰站出來業主就選誰，甚至業主會選舉“最壞的人”和“最跳的人”，他們可能認為這些人“會混”，能為他們帶來利益。在選舉中，業主委員會當選的成員隨機性很大，這樣就造成了業主委員會成員素質低下，業主委員會運作混亂等現象普遍存在。

五、業主委員會運作的現象分析

1、運作經費匱乏

目前業主委員會無物業的經營權，無任何經費來源，這使得業主委員會日常的運作因缺乏經費難以開展下去。

2、兼職而非職業操作

雖然業界正在討論業主委員會能否職業化，但業主委員會職業化畢竟是未來的事。目前業主委員會主任、委員都是兼職的，是義務為全體業主服務。即使業主委員會主任、委員在物業管理公司領取了部分津貼，那也是很少的。正因為這種情況，很多優秀的人士不愿意出任業主委員會主任和委員。

3、權威性不夠

業主委員會主任、委員雖然是由業主選舉出來的，但其實質上對業主并沒有管理權和處分權。由于業主人數眾多，各種思想、觀念和道德品德的人都有，當業主不支持物業管理公司或業主委員會工作時，業主委員會也沒有辦法。由于業主委員會沒有權威性，很多情況下，業主委員會所做的工作往往是吃力不討好。這種情況使得部分業主委員會主任、委員到期后不再連任的重要原因。

4、群眾支持性不夠

由于目前人們對公共產權的性質以及對物業管理認識的不足，使得人們對物業管理的工作支持不夠，對業主委員會的支持也不夠。這也是目前業主委員會運作困難的重要原因之一。

5、正直透明操作的不多

目前，業主委員會委員總體來說，綜合素質并不高，這導致業主委員會正直操作的確實不多，而黑箱操作現象比較普遍，這引發了人們對業主委員會的運作更多的關注和思考。因此，有業內專家稱，什么時候解決了業主委員會黑箱操作問題，物業管理才真正走向了規范化發展的道路。

6、跟物業公司發生沖突的較多

業主委員會體制產生的主要目的是代表廣大業主行使主權，并配合物業管理公司搞好物業管理。但目前總體上業主委員會配合物業管理公司的不是很多，而與物業管理公司發生沖突的現象卻比較普遍。

六、業主委員會運作困境的解決辦法

1、業主維權意識、民主意識的覺醒

目前業主委員會運作的困境尚沒有非常好的解決辦法。這

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁