為了備考2015年物業管理師考試，中大網校編輯根據2015年物業管理師大綱特別整理了物業管理師考試《物業經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業管理師考試要點，以備迎接2015年全國物業管理師考試。

第二章 物業管理招標投標

1、 物業管理招標投標的概念是什么?

是物業管理服務產品預購的一種交易方式，即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人(以下簡稱招標人)根據物業管理服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業管理企業或專業管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。

2、 物業管理招標的方式有幾種?

一公開招標;二邀請招標。

3、 物業管理招標投標的基本要求和基本原則是什么?

基本要求：一參與招標投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動，并接受有關部門的監督與管理;二在物業管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素;三招標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求，選擇最適合項目運作的業主(或物業使用人)需求的物業管理企業及服務;四按照國際慣例和相關法律法規的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。

基本原則：一物業管理招標由招標人依法組織實施;二在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投示過程中利用特權或優勢獲得不正當利益;三招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應使招標投標活動的每一個不節都保持高度透明，確保招標投標公平、公正地實施;四在物業管理招標投標過程中，招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動，實事求是，守信踐諾，準確履行招標投標義務。

4、 物業管理招標的一般程序是什么?

一成立招標領導小組;二編制招標文件;三公布招標公告或發出投標邀請書;四發放招標文件;五投標申請人的資格預審;六接受投標文件;七成立評標委員會;八開標、評標和中標。

5、 招標文件應包括哪些內容。

一招標人及招標項目簡介;二物業管理服務內容及要求;三對投標人及投標書的要求;四評標標準和評標辦法;五招標活動方案;六物業服務合同的簽訂說明;七其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

6、 物業管理投標的一般程序有哪些?

一獲取招標信息;二項目評估與風險防范;三登記并取得招標文件;四準備投標文件;五送交投標文件;六接受招標方的資格審查;七參加開標、現場答辯和評標;八簽約并執行合同。

7、 物業管理投標主要存在哪些風險，如何進行有效控制?

風險：一來自于招標人和招標物業的風險;二來自于投標人的風險 ;三來自競爭對手的風險。

控制：嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動;對項目進行科學合理的分析、評估、周密策劃、組織、實施投標活動;完善企業自身的管理;選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業;充分考慮企業的承受能力，制訂可行的物業管理方案，選擇經驗豐富的項目負責人;慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。

8、 在物業管理投標活動中，對投標項目評估應考慮哪幾個方面的因素?

一投標物業的基本情況;二招標物業項目的定位;三業主的需求;四建設單位、物業產權人(含業主)、物業使用人的基本情況;五招標條件和招標過程;六競爭對手;七企業自身條件的分析。

9、 物業管理方案包括哪些基本內容?

一關鍵性內容：項目的整體設想與構思、組織加構與人員的配置、費用測算與成本控制、管理方式運作程序及管理措施;二實質性內容：管理制度的制訂、檔案的建立與管理、人員培訓及管理、早期介入及前期物業管理服務內容、常規物業管理服務綜述、管理指標、物資裝備、工作計劃。

10、制訂物業管理方案的一般程序是什么?

一組織經營、管理、技術、財務人員參與物業管理方案的制訂;二對招標物業項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料;三根據招標文件規定的需求內容進行分工、協作;四確定組織架構和人員配置;五根據物業資料及設施設備技術參數、組織架構及人員配置、市場信息、管理經驗等情況詳細測算物業管理成本;六根據招標文件規定的物業管理需求內容制訂詳細的操作方案;七測算物業管理服務費用;八對擬訂的物業管理方案進行審核、校對、調整;九排版、印制、裝幀。

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