為了備考2014年物業管理師考試，中大網校編輯根據2014年物業管理師綱特別整理了物業管理師考試《物業經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業管理師考試。

21.市場區域工作主要包括：1)描繪市場區域;2)在相應地圖上標出市場區域的邊界;3)解釋確定市場區域邊界的依據。(多選)P141

22.在定義市場區域時關鍵要考慮：1)市場交通工具2)最主要的交通形式3)自然障礙4)競爭項目5)經濟和人口情況。P141

23. 影響市場區域形狀和大小的關鍵因素：①自然特征;②建筑阻礙、高速路或鐵路;③人口密度的大小;④政治區域，市區和郊區，學校間的區域;⑤鄰里關系和人口統計特征;⑥發展的類型和范圍;⑦競爭性項目的區域。P141

一、房地產市場分析的概念與作用

(一)房地產市場分析的概念

房地產市場分析是通過信息將房地產市場的參與者與房地產市場聯系起來的一種活動。市場分析的目的，就是將風險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，來爭取最大的盈利機會。

(二)房地產市場分析的作用

1.開發商。市場分析在開發過程中，能幫助開發商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發后期幫助開發商尋找目標使用者或購買者，根據市場需求的變化調整產品。

2.置業投資者。置業投資者進行市場分析的目的是了解當地房地產市場發展趨勢，判斷其擬購置物業或已購置物業的投資收益情況是否正常以及物業的未來升值前景。根據市場分析的結果，置業投資者可以設計或修訂其房地產投資策略和資產管理策略。

3.金融機構。通過市場分析，金融機構可以把握未來房地產市場發展的宏觀走勢，為其制定參與房地產市場的策略和戰略服務。就具體的房地產信貸業務而言，市場分析能幫助金融機構預測擬貸款項目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發貸款或抵押貸款)提供依據。

4.設計人員。建筑師、規劃師及其他相關設計人員，必須了解開發項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型、配套設施、建筑設備等方面的設計，滿足市場需求。

5.營銷經理。在市場分析的基礎上，把握目標市場特征，并在此基礎上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

6.地方政府。不論是對市場進行宏觀調控，還是房地產開發過程涉及的開發項目立項、土地使用權出讓、規劃審批、開工許可等環節，都需要市場分析結果的支持。

7.租戶和使用者。租戶和使用者在進行租買選擇、位置選擇、物業選擇和判斷租買時機與價格時，非常需要市場分析的支持。尤其是當使用者的購買目的是置業投資時，更加重視對市場供求關系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。

8.物業管理者。市場分析可幫助物業管理者了解不同物業類型的市場供求狀況、需求特征及發展趨勢，預測市場發展前景，把握主要租戶和使用者的產業分布及產業發展情況。根據市場分析的結果，物業管理者可以制定確保物業保值增值的物業維護維修、更新改良、改建擴建、資產處置計劃或方案，適時調整物業租金水平和出租策略。

(三)市場區域的確定

1.影響市場區域形狀和大小的關鍵因素

①自然特征，如山地和河流等;②建筑阻礙、高速路或鐵路;③人口密度的大小;④政治區域，市區和郊區，學校間的區域;⑤鄰里關系和人口統計特征;⑥發展的類型和范圍，如未來城市發展的方向、速度等;⑦競爭性項目的區域。

2.物業類型和市場分析目的對確定市場區域的影響

二、房地產市場分析的內容

(一)宏觀因素分析

(二)市場供求分析

1.供給分析：(1)調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。 (2)分析當前城市規劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。 (3)分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況，分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異。

2.需求分析：(1)需求預測。 (2)分析建設和運營中的主要物業項目。(3)吸納率分析。 (4)市場租戶對產品功能需求。

3.競爭分析： (1)列出與競爭有關物業的功能和特點。 (2)市場細分，明確目標物業的目標使用者。

4.市場占有率分析

(三)相關因素分析

不同類型物業需要重點分析的內容包括：1.居住物業。2.寫字樓項目。3.商業零售物業。4.工業或倉儲物業。

24.宏觀因素分析(多選): ①首先要考慮國家和地方的經濟特性;②還要分析研究物業所處區域城市發展與建設情況。P141

25.房地產市場分析首先要就影響房地產市場的宏觀因素進行分析。(單選)P141

26.市場供求分析(多選): 1)供給分析 2)需求分析3)競爭分析 4)市場占有率分析 P142

27.需求分析(多選): (1)需求預測 (2)分析建設和運營中的主要物業項目 (3)吸納率分析。就每一個相關的細分市場進行需求預測 (4)市場租戶對產品功能需求 P142

28.制定物業管理計劃的基本原則是：(重點多選)1) 物業管理師必須參加和主持 2) 發揮物業管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與 3) 實際參與物業管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定 P144

29.計劃的用途(多選): (1)指導物業管理的具體行動;(2)書面記載物業管理計劃的目標、前提與制約因素;(3)書面記載選擇并最終確定物業管理方案的決策過程;(4)幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統一各方面的認識;(5)便于明確物業管理服務的工作內容、范圍、時間安排、質量標準、所需費用和風險等重大問題;(6)測量物業管理活動，幫助物業管理企業進行相關的控制，幫助業主考核物業經營管理活動的績效。 P144

30.物業管理計劃的表現形式(重點):

物業管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰術層次的計劃;中短期計劃介于戰術層次和策略層次之間，通常以物業管理企業與業主簽署的委托管理合同約定的合同有效期，通常為3 ~5年 ;長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業的剩余使用壽命為限。P145

31.編制物業經營管理計劃的基礎工作

(一)區域宏觀市場環境分析

(二)房地產市場分析

(三)鄰里分析

(四)物業現狀分析

(五)業主目標，明確業主目標，是制定物業管理計劃的前提。P146

物業管理計劃的主要內容

1.建筑物管理計劃：(1)建筑物維護的標準。 (2)建筑物管理策略。 (3)物業檢查計劃。 (4)公共設施服務的內容。

2.租賃計劃：包括租金方案和出租策略。

3.財務收支計劃：通常以預算計劃的形式體現，預算是物業管理中經營計劃的核心

4.物業運行績效評估及與業主溝通計劃

(1)物業績效評估指標。

包括：①預計租值與實際租值的比較;②實際和預計的資本價值的增長;③收益率即物業的競爭狀況和預期的風險與其市場競爭對手的比較;④資本回報率即收益和物業資本價值的比較;⑤凈收益即毛收益減去成本;⑥空置水平;⑦服務收費水平;⑧拖欠租金和壞賬;⑨財務內部收益率;⑩對于機構投資者來說本物業在其房地產投資組合中的位置。

(2)物業管理企業和業主的溝通。

最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現報告;定期的管理會議;通過電話通信或現場會議等形式的定期私人接觸。

物業管理計劃中的預算技術

預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。

32.物業現狀分析前詳細清查下列有關的項目并仔細記錄結果：P147

1) 建筑物內有多少套或多少平方米可出租房屋

2) 物業令人滿意程度如何

3) 可出租物業的吸引力如何

4) 建筑物的實體狀況如何

5) 建筑物的室內裝飾、公共空間、衛生設備、供暖設施、供電系統等的狀況如何

6) 提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設施

7) 土地與建筑物的關系

8) 建筑物的現行管理標準是什么

9) 當前的出租率、租金水平及租戶構成如何

10) 當前物業管理師的情況如何。

33.明確業主目標，是制定物業管理計劃的前提。(單選) P147

34.物業管理企業的首要責任是在物業維護、維修、服務質量標準和達到這些標準所需的成本之間進行適當的平衡。

35.建筑物管理計劃的內容，包括如下幾個方面：(多選)P148-149

⑴建筑物維護的標準;⑵建筑物管理策略;⑶物業檢查計劃;⑷公共設施服務的內容。

36.物業運行績效評估及業主溝通計劃:

⑴物業績效評估指標; ⑵物業管理企業與業主的溝通。P150

37.在物業管理中經常遇到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。(重點多選)P151

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（責任編輯：中大編輯）

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