《物業(yè)經(jīng)營管理》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第一節(jié) 投資分析的基本概念

一、現(xiàn)金流量

房地產(chǎn)投資活動(dòng)可以從實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。從實(shí)物形態(tài)上看，/物業(yè)管理師報(bào)考條件/房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動(dòng)，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。

對于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流人。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。

對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。

房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。

二、現(xiàn)金流量圖

把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入或支出)、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，有必要借助現(xiàn)金流量圖來進(jìn)行分析。現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪人一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系。

繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：

1.以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，/2012年物業(yè)管理師考試報(bào)名時(shí)間/兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“o”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開始，以此類推，如圖3—1所示。

2.如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個(gè)簡化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。

3.為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來。

4.相對于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量(圖3—2)。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和

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