為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

突破中國保安壟斷紅線

國務院頒布的《中華人民共和國物業管理條例》開始實施。至此國內的物業管理開始全面向香港式“管家”形態轉變。

所謂物業管理，通俗地講就是物業“四保”：即保潔、保修、保綠、保安，它是物業管理公司在管理物業時的核心業務，并獲得國家法律的認可。解讀《中華人民共和國物業管理條例》有關“保安”這個一業務時是十分值得玩味的。在物業管理條例中，通篇沒有保安這個詞組，關于保安業務“條例”解釋為“對物業所有權、公共秩序的維護”。所謂物業所有權，這里可以理解為私人住宅及相關的地段，其公共秩序一般是指物業中人群活動的公共場所，只有在這特定的公共場所才會有公共秩序。對這特定的公共場所做一具象分析，便不難發現物業小區的停車場、行人出入的大門以及小區內的路面等，均屬于公共場所的范疇。而對這些公共場所進行秩序維護顯然已經在實質上具備了保安的功能。上海市房地產科學研究院副院長王青蘭博士認為，保安不是物業管理的法定內容，國際上對物業管理是有嚴格的區分的，如德國它只是強調對建筑物的管理，不涉及到人，類似于我國房改前房管所的功能。當前許多國家都沒有物業管理條例。我國目前實施的物業管理條例基本上是延用了香港的管理模式，是一種管家型的。這主要是因為物業管理最早出現在深圳、廣東一帶，居住在住宅小區內的居民對環境、安全有需求，這樣逐步形成的。當前物業小區內有保安已經是一個不爭的事實，這次國家在法規條文中明確了它的職責，也就明確了物業公司從事物業保安受法律保護，從這個意義上講，物業保安已經突破了中國保安壟斷的紅線。

當前全國物業管理公司均呈極速擴展之勢，而物業管理的日常核心業務就是物業保安。以上海為例，每年上海新建的住宅面積超過1700萬平方米，按10萬平方米一個小區，每年新增保安就有2500多名，這還不包括物業保安的管理人員在內。上海市2002年統計數據顯示，全市2200多家物業公司有員工近11萬名，其中持證上崗的保安從業人員36156名。有關消息人士認為，這是一個保守的數字，因為目前物業公司中的保安沒有上崗證的大有人在，其比例應在20%以上，此是其一。其二許多物業公司在人員分類統計時，將保安人員歸類到管理人員類別中去，這種情況在不少外資、合資物業公司中較為突出，顯然這是這些公司在條例出臺之前為了規避保安業務這個敏感的話題。

物業保安作為中國保安服務業中一個不可忽視的服務品種，其發展是非常迅速的。在上海已有許多家物業公司將業務拓展到江浙兩省。如上房物業公司在杭州管理100多萬平方的住宅面積，在當地招聘了數以百計的保安員。陸家嘴物業公司所管理的物業面積已經突破了1000萬平方米，足跡遍布上海及江蘇的蘇州、無錫、常熟地區。

物業公司跨區域的擴張從根本上提高了物業公司的管理經營水平，也使財富累積得以迅速膨脹。

種種跡象表明，國內許多物業公司不僅牢牢把持住物業小區保安的傳統領域，而且已經開始向保安公司的保安領域拓展，其勢頭十分驚人。上海新紀物業公司不久前成為上海中級、高級法院的公共秩序維護者，代替了原先由保安公司的保安人員工作。今年歐洲最大的保安專業公司格魯勃福在中國成立了物業公司，他們成功地承接了荷蘭在中國開設的宜家家具大賣場的保安業務。凡此種種無一例外地表明，保安已不是壟斷的概念， “戰國”時代已經到來，其看不見的戰線上硝煙四起，競爭激烈。

坦率地講，物業公司和保安公司在競爭領域里已經不是站在了同一起跑線上，這可以從公司治理結構、法律法規保護、非市場因素干擾三方面來比較。首先看公司治理結構，物業公司非常完善，而保安公司法人則是由在職警察擔任，至今對保安服務公司是屬于事業單位還是企業單位尚有許多爭論；其次法律法規，物業公司有國務院頒布的物業管理條例，而保安公司則處于無法可依；另外非市場因素干擾，物業公司基本沒有非市場因素干擾，完全靠自身服務在市場上競爭，沒有歷史包袱和理念束縛，而保安公司至今仍在講社會效益第一，是重要的輔警力量，在經營上依靠壟斷獲取利潤。

隨著物業公司的迅猛發展，物業管理行業的一些有識之士提出對物業公司的保安業務應進行規范管理的設想。據悉，有關城市的房管部門已會同當地公安、勞動等部門擬定“住宅小區物業管理區域秩序維護服務標準”，希望在其標準的規范下，使收入與服務統一，行業管理監督和企業經營分開。這是一個非常好的信息，但無疑也是向國內的保安服務公司發起挑戰。改革已不是要不要的問題，而是必須行動起來，否則，競爭會讓許多小保安服務公司無法生存。

相關文章：

2012年注冊物業管理師考試綜合能力知識輔導匯總11-20

相關推薦：

上傳真題，拿大獎 詳情點擊查看

2011年注冊物業管理師考試成績查詢匯總

2012年物業管理師考試教材及相關輔導資料訂購

2012年物業管理師考試網絡輔導報名超值優惠！

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁