為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

三、房地產(chǎn)市場的機(jī)制

房地產(chǎn)市場的運作機(jī)制，在很大程度上取決于整個國家的經(jīng)濟(jì)體制。世界各國的經(jīng)濟(jì)體制有兩個極端，一種是自由市場經(jīng)濟(jì)，另一種是計劃經(jīng)濟(jì)，還有許多國家的經(jīng)濟(jì)體制均介于兩者之間。我國目前發(fā)展的是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，在這種經(jīng)濟(jì)體制下，作為市場經(jīng)濟(jì)核心的價格機(jī)制對市場起著由醒的調(diào)節(jié)作用，但作為計劃經(jīng)濟(jì)特征的國家宏觀調(diào)控仍然對市場產(chǎn)生著重要的影響。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價格機(jī)制的作用在逐漸增強(qiáng)。

人們經(jīng)常使用市場供求關(guān)系曲線，通過建立起某種產(chǎn)品的單位價格與該產(chǎn)品在單位時間內(nèi)的供求數(shù)量關(guān)系，來幫助了解價格機(jī)制對市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用。在利用圖5—3分析價格與供求數(shù)量的關(guān)系時，有三個方面的問題值得注意，一是要有一個單位時間周期的概念，因為脫離了時間來分析供求數(shù)量問題是沒有任何意義的，這里的單位時間通常是年、季度或月；二是為了分析問題方便，進(jìn)行了除價格和供求數(shù)量外其他影響因素都不發(fā)生變化的假設(shè)，實際上我們很容易發(fā)現(xiàn)，影響需求數(shù)量的因素除價格外往往還有消費者收人變化和不同商品之間的替代關(guān)系等；三是為分析問題方便把供給和需求曲線都簡化成了直線，這樣做能滿足定性分析的需要。

從圖5—3中的供給曲線和需求曲線不難看出，某種商品的單位價格上升會導(dǎo)致需求量的減少和供給量的增加。供給和需求曲線的交點正為市場均衡點。所對應(yīng)的價格P稱為均衡價格，在這樣的價格下，既沒有多余的供給，也沒有更多的需求，供給量和需求量相等，生產(chǎn)者和消費者皆大歡喜。我們可以通過圖5—4所示的情況，來說明這一特殊的市場概念。假如在某城市的住宅市場上，新建住宅的均衡價格為50萬元，均衡供求數(shù)量為2000套。如果每套住宅的銷售價格變?yōu)?5萬元，就會出現(xiàn)供給過剩從而導(dǎo)致住宅不能銷售出去的情況，而要使市場達(dá)到均衡點正，就需要將價格下調(diào)，使需求曲線從H變到E、供給曲線從h變到正；而如果每套住宅的銷售價格變?yōu)?5萬元，就會出現(xiàn)供不應(yīng)求從而導(dǎo)致住宅供給短缺，要想使市場在每套住宅50萬元的價格下達(dá)到均衡，就需提升銷售價格，使需求從F減少到E、供給從f增加到E。

在任何一個市場上，供給和需求曲線都能形成一個均衡(點)價格，但市場的這種均衡也有穩(wěn)定和非穩(wěn)定之分，如果市場價格由于某種因素的作用脫離了均衡點，但在各種市場因素的作用下又能形成一個新的供求平衡點，則這種均衡叫做穩(wěn)定均衡；如果原有的均衡狀態(tài)被打破后不能形成一個新的均衡點，則這種均衡就叫做非穩(wěn)定均衡。穩(wěn)定均衡和非穩(wěn)定均衡之間的區(qū)別可以用兩個受力變形后的球來說明，一個球是硬橡皮球，其受壓后會變形，但壓力消除后能恢復(fù)原狀；另一個球是橡皮泥制作的球，其受壓后也會變形，但壓力撤銷后不能再恢復(fù)原狀。前者就是穩(wěn)定平衡，后者就是不穩(wěn)定平衡。

當(dāng)市場條件發(fā)生變化時，供求關(guān)系曲線就會發(fā)生變化。例如，住房抵押貸款利率上升或貸款價值比率下降時，如果其他因素保持不變，商品住宅需求就會減少。如圖5—5所示，商品住宅需求曲線由D1變?yōu)镈2，如果住宅價格仍為戶，則居民購買商品住宅的需求量下降為Qa，如果開發(fā)商供給的商品住宅數(shù)量仍為Q，則市場上就會有積壓的商品住宅量Q—Qa出現(xiàn)。然而，開發(fā)商往往要降低價格以減少其商品房積壓，在降價的情況下居民會有更多的需求數(shù)量，這樣就達(dá)到了一個新的市場均衡，這個新的均衡價格就是圖5—5中的P1，而新的供求平衡的數(shù)量是Q1。

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和細(xì)分

第三節(jié)  房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)

一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。2012年物業(yè)管理師報名時間要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。

1．總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。

2．區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。

3．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

4．供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。

5．投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。

二、房地產(chǎn)市場細(xì)分

從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分。

(一)按地域細(xì)分

房地產(chǎn)的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，人們認(rèn)識和把握房地產(chǎn)市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。

地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、北海市房地產(chǎn)市場等。對于比較大的城市，其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場、北京亞運村地區(qū)房地產(chǎn)市場、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產(chǎn)市場、山東省房地產(chǎn)市場等。當(dāng)然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產(chǎn)市場、美國房地產(chǎn)市場、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場、亞洲房地產(chǎn)市場、世界房地產(chǎn)市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。

(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分

由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，2012年物業(yè)管理師考試時間因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

(三)按存量增量細(xì)分

通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關(guān)系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場的發(fā)展。

(四)按交易形式細(xì)分

按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。由于同一時期、同一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對市場進(jìn)行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國城市土地所有權(quán)屬于國家，因此土地交易實質(zhì)是土地使用權(quán)的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。

(五)按目標(biāo)市場細(xì)分

從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標(biāo)市場，來細(xì)分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標(biāo)市場的群體特征進(jìn)行細(xì)分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

上述五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。

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