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第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容

一、入住服務(wù)的涵義

入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。對業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括兩

個方面：一是物業(yè)驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。

入住過程涉及建設(shè)單位、物業(yè)管理單位以及業(yè)主，入住的完成意味著業(yè)主正式接收物業(yè)管理單位，物業(yè)由開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)入使用，物業(yè)管理服務(wù)活動全面展開。

在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實踐中，物業(yè)入住操作的模式有多種形式。第一種形式是以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式。此模式的核心內(nèi)容是，建設(shè)單位具體負(fù)責(zé)向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關(guān)手續(xù)，如業(yè)主先到建設(shè)單位確認(rèn)相關(guān)購房手續(xù)、業(yè)主身份，驗收物業(yè)，提交辦理房產(chǎn)證的資料，開具物業(yè)購買正式發(fā)票，逐項驗收其名下物業(yè)的各個部分，領(lǐng)取鑰匙等。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)管理單位再繼續(xù)辦理物業(yè)管理相關(guān)手續(xù)，如領(lǐng)取物業(yè)管理資料、繳納相關(guān)費(fèi)用等。

第二種形式是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。這種情況多出現(xiàn)于物業(yè)管理早期和前期介入較深，物業(yè)建設(shè)單位樓盤較多、人力資源不足，或物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位系上下級單位，以及其他建設(shè)單位和物業(yè)管理單位協(xié)商認(rèn)為必要的情況等等。

無論采用何種入住操作模式，物業(yè)入住運(yùn)作的準(zhǔn)備、內(nèi)容、程序等都是一致的，但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各自的職責(zé)不同。從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實質(zhì)均是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)只是具體辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)由此正式建立與業(yè)主的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，應(yīng)借此機(jī)會宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和業(yè)主臨時公約等，讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理提供的各項服務(wù)，為物業(yè)管理工作順利開展創(chuàng)造條件。

入住時限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時間期限，當(dāng)新建物業(yè)符合交付使用條件，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)通過有效途徑或合理方法，如根據(jù)業(yè)主提供的通信方式，以電話、電報、信函、電子郵件等方式與業(yè)主聯(lián)系，或在上述聯(lián)系無效的情況下通過登報、廣播和電視公共傳媒等方式向業(yè)主傳遞或傳達(dá)物業(yè)入住信息，向業(yè)主適時發(fā)出入住通知，約定時間驗收物業(yè)和辦理相關(guān)手續(xù)。要注意在通知業(yè)主的時候，盡可能一次性告知辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)攜帶的有關(guān)材料。

入住的準(zhǔn)備

二、入住的準(zhǔn)備

入住服務(wù)是物業(yè)管理單位首次直接面對業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的第一印象。因此，物業(yè)管理單位要從各方面做好充分細(xì)致的準(zhǔn)備，全面有效地保障業(yè)主的入住工作。

(一)資料準(zhǔn)備

1．《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》

2．《入住通知書》

《入住通知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知。一般而言，主要內(nèi)容包括:

(1)物業(yè)具體位置；

(2)物業(yè)竣工驗收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗收合格的情況介紹；

(3)準(zhǔn)予入住的說明；

(4)入住具體時間和辦理入住手續(xù)的地點(diǎn)；

(5)委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定；

(6)業(yè)主入住時需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料；

(7)其他需要說明的事項。

3．《物業(yè)驗收須知》

《物業(yè)驗收須知》是建設(shè)單位告知業(yè)主在物業(yè)驗收時應(yīng)掌握的基本知識和應(yīng)注意事項的提示性文件。一般而言，主要內(nèi)容包括：

(1)物業(yè)建設(shè)基本情況、設(shè)施設(shè)備的使用說明；

(2)物業(yè)不同部位保修規(guī)定；

(3)物業(yè)驗收應(yīng)注意事項以及其他需要提示說明的事項等。2012年物業(yè)管理師報名時間

4．《業(yè)主入住房屋驗收表》

《業(yè)主入住房屋驗收表》是記錄業(yè)主對房屋驗收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)。使用《業(yè)主入住房屋驗收表》可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗收情況。一般而言，主要內(nèi)容包括：

(1)物業(yè)名稱、樓號；

(2)業(yè)主、驗收人、建設(shè)單位代表姓名；

(3)驗收情況簡要描述；

(4)物業(yè)分項驗收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數(shù)；

(5)建設(shè)單位和業(yè)主的簽字確認(rèn)；

(6)物業(yè)驗收存在的問題，有關(guān)維修處理的約定等；

(7)驗收時間；

(8)其他需要約定或注明的事項。

5．《業(yè)主(住戶)手冊》

《業(yè)主(住戶)手冊》是由物業(yè)管理單位編撰，向業(yè)主、物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)項目內(nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)的文件。一般而言，主要包括以下內(nèi)容：

(1)歡迎辭；

(2)小區(qū)概況；

(3)物業(yè)管理公司以及項目管理單位(處)情況介紹；

(4)《業(yè)主臨時公約》；

(5)小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度；

(6)物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務(wù)流程等；

(7)公共及康樂設(shè)施介紹；

(8)服務(wù)指南及服務(wù)投訴電話；

(9)其他需要說明的情況以及相關(guān)注意事項。

6．物業(yè)管理有關(guān)約定

業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定，進(jìn)一步明晰雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確：

(1)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額；

(2)物業(yè)管理費(fèi)計費(fèi)時段和繳交時間；

(3)物業(yè)管理費(fèi)收繳方式(現(xiàn)金或托收等)；

(4)滯納金及其計收比例；

(5)調(diào)整管理費(fèi)的條件或其他情況。

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