為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業經營管理輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

確定收費項目明確收費標準

管理好物業管理企業的資金籌措，首先要根據不同物業的不同管理要求確定收費項目，做好費用估計，并明確其使用范圍，正確處理好收費標準與管理服務水平的關系。為了適應社會主義市場經濟發展的需要，實現公平競爭，按質論價，不同的物業管理服務水平，可制訂不同的收費標準。

收費標準的確定可采取以下幾種途徑：

1政府部門審定

物業管理中的最基本、最重要的收費項目和標準，是由房地產主管部門會同物價部門審定、通過頒發法規或文件予以公布實施的。如開發商、物業出售者和業主等繳納的維修基金、住戶繳納的日常綜合管理費、建設施工單位繳納的質量保證金等重要項目，應由房地產主管部門提出標準，提交物價局核定后執行。

2會同業主商定

物業管理是一種契約管理，是由業主委托的一種契約行為，因而有的收費標準不必由政府部門包攬，可由物業管理企業將預算、收費的項目和標準，提交業主管理委員會討論、審核，經表決通過之后確定。此時，物業管理企業應及時擬訂一份物業管理標準的審議會議決議，一同印發給每一位業主，從通過之日起按這一標準執行。

每次新的費用標準的確立，經業主管理委員會通過之后，物業管理企業只要將每一費用項目的標準一次性向業主公布通知，以后每月發費用通知單時，就只要通知費用總額就可以了。這樣既可減少勞動耗費，又可節省紙張材料費。物業管理費用標準通知和每月交款通知。

3委托雙方議定

對于專項和特約服務的收費，如接送小孩、代訂送牛奶、洗衣熨衣、代訂書報雜志等項目，可由委托方與受托方雙方議定。根據服務要求，不同的管理服務水平，確定不同的收費標準，由委托的住(用)戶和受委托的物業管理企業雙方自行商議決定。

加強法制建設 確保費用收取

(一)及時遞送收費通知單

收費通知單每月要及時遞送到業主手中，并由業主簽收。為了節省人力，可由水電工在每月抄表時，發送上月的繳款通知單。來源：中大網校

(二)加強立法，追討托欠費用來源：中大網校

一般來說，在業主委托物業管理企業管理時，要簽定契約書或管理協議書。在契約書或管理協議書中有條款規定，業主應及時足額繳納物業管理費。如果業主未能在規定時間內繳費，物業管理企業有權收取未付款項的利息，并征收一定的罰款，以彌補由于拖欠引起的額外工作成本。契約書條款中，應提及此內容，以便雙方參照執行。來源：中大網校

當上月費用被拖欠時，物業管理企業可在第二個月向業主發催款通知單。此單將上月費用連同拖欠款利息和罰款，以及本月費用一起通知業主，并經常以電話催繳。電話催繳時，要注意文明禮貌和說話技巧，這一點很重要。經驗表明，加強拖欠款的追討，并注意催討的藝術性，可以減少拖欠款項。如果第二個月費用仍被拖欠，物業管理企業可在第三個月第二次發催款通知單，此前兩個月的費用、利息、罰款和當月費用一并通知，并限期三個月繳清。3天之后，物業管理企業可根據管理公約，采取強硬措施，停止對其服務(如停止水、電供應等)。如果業主多次拖欠管理費，并對收費員上門催討，仍然拒付，物業管理企業可根據有關管理制度及相應的法律程序處理。在香港，遇到這種情況，物業管理企業往往登記拖欠業主的房產份額，并通知房產交易部門停止該房產交易，然后同債務清繳部門拍賣該房產，拍賣所得扣除管理費和利息及罰款和訴訟拍賣手續費等諸項費用后所剩的部分，歸還原業主。

物業管理企業往往將這些條款寫進物業管理公約中，依照法律程序去執行。在追討拖欠的物業管理費時，物業管理企業應對拖欠費用的業主的情況進行調查了解，對不同情況，采取不同措施。對費用大戶，要親自登門進行解釋和勸導，爭取其理解和支持；對于一些拒不交款的“釘子戶”，則要嚴格依照法律執行；對于一些確有困難的“難點戶”，則可以考慮給予適當的優惠。

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