為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試相關輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

七、起價、標價、成交價和均價

起價、標價、成交價和均價，是在商品房銷售中出現的一組價格。

(一)起價

起價是指所銷售的商品房的最低價格。這個價格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價格，甚至這種價格的商品房不存在，僅是為了廣告作用，吸引人們對所銷售商品房的關注而虛設的價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房 的真實價格水平。

(二)標價

標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價。一般情況下，買賣雙方會圍繞著這個價格進行討價還價，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個比 這個價格低的價格成交。

(三)成交價

成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一  般就是這個價格。

(四)均價

均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價 格。成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。

八、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價

(一)評估價

評估價是對擬拍賣的物業的公開市場價值進行測算和判定的結果。

(二)保留價

保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。拍賣分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。中大物業管理師網拍賣標的無保留價的，拍賣師應在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。有保留價拍賣通常是在拍賣之前對拍賣 標的進行估價，然后參照評估價確定一個合理的保留價。

(三)起拍價

起拍價又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。拍賣有增價拍賣和減價拍賣。增價拍賣是先對拍賣標的確定一個最低起拍價，然后由低往高叫價，直到最后由出價最高者獲得。減價拍賣是由拍賣師先喊出拍賣標的的最高起拍價，然后逐次喊出逐步降低的價格，直至有競買人表示接受而成交。增價拍賣是一種常見的叫價方式。在增價拍賣中，起拍價通常低于保 留價，也可以等于保留價。

(四)應價

應價是競買人對拍賣師報出的價格的應允，或是競買人自己報出的購買 價格。

(五)成交價

成交價是經拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價。在有保留價拍賣中，最高應價不一定成為成交價，只有在最高應價高于 或等于保留價的情況下，最高應價才成為成交價。

九、買賣價格、租賃價格

(一)買賣價格

買賣價格簡稱買賣價，是物業權利人通過買賣方式將其物業轉移給他人，由物業權利人(作為賣方)收取或他人(作為買方)支付的貨幣額、商品或其他有 價物。

(二)租賃價格

租賃價格通常稱為租金，在土地場合稱為地租，在土地與建筑物合在一起的場合稱為房租，是物業權利人作為出租人將其物業出租給承租人使用，由出租人 收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。真正的房租構成因素應當包括：①地租；②房屋折舊費，包括結構、設備和裝飾裝修的折舊費；③維修費；④管理費；⑤投資利息；⑥保險費；⑦物業稅(目前屬于這種性質的稅收有城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅)；⑧租賃費用，如租賃代理費；⑨租賃稅費，如營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續 費；⑩利潤。

十、市場調節價、政府指導價和政府定價

市場調節價、政府指導價和政府定價，是一組與政府對價格管制或干預的程度有關的價格。從政府對價格管制或干預的程度來劃分，可將房地產價格分為市場調節價、政府指導價和政府定價。

市場調節價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。如在城鎮住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。

政府對價格的干預，還有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規定一個對物業可以收取的最高價格；最低限價又稱最低保護價，是試圖規定一個對物業可以收取的最低價格。

十一、原始價值、賬面價值、市場價值

原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項資產在當初取得時實際發生的成本，包括買價、運輸費、安裝費、繳納的有關稅費等。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產的人賬價值。

賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是指一項資產的原始價值減去已計提折舊后的余額。

市場價值又稱實際價值，是指一項資產現時在市場上實際所值的價格；或者假設把該項資產拿到市場上去交易，它最可能實現的價格。

原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。市場價值與賬面價值或原始價值可能有關， 但通常情況下是無關的。

房屋重置價格是指某一基準日期，不同區域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費用、稅金及應獲得的 利潤。

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（責任編輯：）

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