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物業管理用房的權屬規定宜更加明晰

物權法草案，內容涉及物業管理的許多方面。其中第七十六條規定“建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外”。我認為 “物業管理用房，屬于業主共有”這個提法在目前的現實中很難得到尊重和維護，為合理保護各方權益，并在實踐中避免和解決各種糾紛，還需要進一步加以斟酌明晰。

在物業管理區域內為物業管理人提供必要的物業管理用房，是其實施物業管理活動最基本的保證，也是最重要的條件之一。雖然我國法律已經明確規定物業管理用房歸業主共有，但現實生活中，由于相關法律規定不夠完善，購房者在購買房屋之后，經常會因建筑區劃內物業管理用房的所有權和使用權問題而與房地產開發商發生各種糾紛。有些時候，物業管理單位也會因為各種原因而涉入這些糾紛，與業主和房地產開發商產生一些不必要的矛盾。

實踐中物業管理用房糾紛的表現形式很多，最常見的如發展商不按規定提供足量的物業管理用房，或將其轉作它用，致使物業管理用房短缺。由于信息不對稱，作為所有者的業主大多數并不明白歸自己共有的物業管理用房究竟位于何處，面積有多大。這就使發展商或物業管理單位隨意改變管理用房的用途成為可能，而且一旦出現也難以及時得到制止。如2003年，蘇州高新區馨泰花苑的業主委員會與新港物業公司展開了一次物業管理用房之爭。原因就是物業管理公司將面積僅有140多平方米管理用房出租給他人，準備開一家美容美發店，且未事先征得業主同意。更為嚴重的是，由于掌握著產權證明，有時開發商甚至會將物業管理用房違法出賣給他人。如2004年9月，長春市二道區萬勝花園小區的開發商將該小區的物業管理用房（居民自己掌管的業主管理辦公室）出賣給他人，買主隨后即拿到新的產權證號，而開發商則突然之間不見了蹤影。又如北京市內某小區，在規劃時原來有兩層共1261.7平方米是作為物業管理用房的。但2005年物業管理公司卻把其中三分之二以上面積以商場的房屋用途，以私有的房屋所有權性質賣給了他人，從而引發了發生物業管理用房之爭。現實中也不乏因違法抵押物業管理用房而引發的糾紛。大慶市開發龍鳳精品大廈的瑞興房地產開發有限責任公司將面積為150平方米物業管理用房提供給物業管理單位龍鳳第二物業管理處（產權歸屬甲方）使用，繼而又將該房抵押給物業管理單位。2004年9月， 龍鳳業主、物業分家，龍鳳精品大廈、隆府樓招聘到新的物業公司之后，業主委員會成員找到第二物業要求收回物業管理用房。“老管家”卻拿出開發商已將物業管理用房產權抵押給自己的《協議書》，聲稱物業管理用房的產權已經歸自己所有，從而使業主聘來的“新管家”面臨無家可歸的尷尬，引發了建設單位、物業管理單位和小區業主對物業管理用房所有權的復雜糾紛。

上述案例說明，“物業管理用房屬于業主共有”這個提法確實與當前的實際情況不太相符。上述矛盾與糾紛的產生決不是偶然的，其根源在于對物業管理用房權屬關系缺乏明晰規定，從而導致產權關系不十分明朗。基于法律規定和事實上的占有，業主和開發建設單位均認為物業管理用房應當屬于自己所有，理應由自己進行處分，勢必會引發各種糾紛。目前我國的大多數住宅小區，業主對房屋的所有權都是通過購買關系獲得的。開發商正是據此堅持，如果業主要對物業管理用房真正享有事實上的共有權利的話，他們必須為此而支付金錢。相反，如果業主沒有付這部分錢，他們對管理用房就沒有事實上的權利！客觀事實是，從物業管理進入我國以來，物業管理用房一直算入買房公攤面積。但2000年，國家有關部門下發了有關減少公攤面積的文件，其中就包括物業管理用房不算在買房公攤面積之內。根據國家標準GB/T17986-2000《房產測量規范》，單幢的值班警衛室以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積可以計入分攤面積，為多幢服務的警衛室和管理用房則不計入共有建筑面積。基于此，各地大多都對此做了類似規定。正是基于此種規定，購房人鑒署的購買合同或約定大多沒有標明業主對物業管理用房具有共有權。在這種背景下，即便法律規定物業管理用房歸業主共有，業主亦可依法通過不同途徑主張這種權利，并得到人民法院的支持，但他卻不可能真正取得物業管理用房的權屬證明。即便訴至法院，他們若提出移交物業管理用房權屬證明的要求也不會得到支持。福建XX山莊業主委員會訴廈門XX企業發展有限公司物業管理用房糾紛案的審判結果,可以證實筆者的上述推斷。廈門百士德樓宇管理有限公司（下稱百士德公司）于2001年接受被告委托對XX山莊進行前期物業管理。原告登記成立后繼續委托百士德公司對該山莊進行物業管理。同年，原告向廈門市湖里區人民法院提起訴訟，請求判令被告移交物業管理用房及其權屬證明。被告辯稱本公司已經提供物業管理用房給原告使用，但因該房費用并未分攤計費到戶，故其產權仍屬自己所有。一審法院認為原告請求被告移交物業管理用房的訴訟請求符合法律規定，應予支持。其請求被告移交物業管理用房的 權屬證明沒有法律依據，不予支持。12月法院作出一審判決，判令被告向原告業委會移交面積為140平方米的房屋作為物業管理用房，并駁回原告的其他訴訟請求。宣判后，原被告均不服一審判決，向福建省廈門市中級人民法院提起上訴。二審法院于2004年終審判決，判令駁回雙方上訴，維持原判。

那么，在什么條件下業主才能真正享有對物業管理用房事實上的所有權，并獲得其權屬證明呢？筆者以為，解決這個問題的最佳途徑就是規定由開發建設單位將物業管理用房按建設成本價轉讓給業主，并依法完成其所有權及權屬證明的轉移。廣東茂名首期安居房物業管理用房糾紛順利解決可以證明這一點。根據當地法規，物業管理用房由每戶各分攤１平方米構成，開發商應在小區業委會成立后，移交管理用房給業委會，再由業主委員會提供給所聘的物業管理公司使用。2003年3月，由開發商指定的物業管理公司因種種原因自動撤出，業主委員會隨后正式成立，并依法要求開發商移交物業管理用房產權，卻遭遇諸多阻礙。后來，在各方壓力下開發商終于將管理用房６２１平方米移交給業委會，并辦理了移交手續。很明顯，這一糾紛之所以能夠得到有效化解，根源在于此前業主已經為621平方米的物業管理用房買了單，或者說他們已經事實上擁有這部分房屋的所有權！在實踐中，如果業主確實沒有付成本價款給開發商，人民法院在依法判決物業管理用房產權歸業主共有的同時，還可設法促使其產權歸屬進一步明晰化，從根本上消除糾紛發生的根源。浙江省溫州市黎明南僑村管理服務用房使用權糾紛案可以視為這方面的一個范例。溫州市鹿城區人民法院受理黎明南僑村管理服務用房使用權糾紛案，小區住戶要求開發商將物業管理用房轉交自己使用。審理結果是：物業管理服務用房應轉交小區住戶使用；鑒于出售給該小區住戶的商品房售價中不包括訟爭的房屋建造成本，故房屋建造成本由該小區住戶返還開發公司。隨后法院委托有關部門對建房成本進行了核算、鑒定，最后開發公司和黎明南僑村住戶達成調解協議，物業管理用房歸住戶所有，住戶返還建房成本18萬元。

綜上所述，建議在草案第七十六條已有內容基礎上增補新的一款：開發建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，并以建造成本價轉讓給本區域的全體業主,物業管理人可以無償用于日常管理并負責其維修和養護。物業管理用房不得買賣、轉讓、抵押，未經業主同意不得改作他用。

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（責任編輯：）

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