物業資源有兩重含義：一是物業管理區域內可直接使用或經營的資源，如可租售的物業空間、場地(停車場、網球場等);二是由物業建筑、配套設施設備和場地派生出的可經營資源，如屋頂廣告(牌)、電梯廣告(位)、庭院和車場廣告等。

物業服務企業在物業資源經營管理中，要明確物業資源的歸屬，合理確定利益分成，依法維護業主和自身利益。

(一)物業資源的界定

1.從所有權上劃分。

(1)單一產權物業。

例如政府機關辦公樓、企業自建自用辦公樓等，單一產權的物業資源均為其業主所有。通常，業主可通過物業服務委托合同授權物業服務企業在實施物業管理服務的同時有條件地開展經營管理，并依據其貢獻大小給予適當的酬金或收益分成。

(2)區分所有權物業。

物業服務企業經常管理的是住宅小區一類區分所有權物業，在這類物業中，除了業主專有部分以外，還有業主共有部分。

共有部分又可細分為部分共有和全體共有。例如，一個小區內有10棟樓房，每一棟樓房的電梯、天臺(亦稱天面、屋面)等屬于該棟樓宇業主部分共有;而小區里的道路、綠地、圍墻等則為10棟樓宇全體業主所共有。

通常，住宅小區里可以作為物業服務企業經營的物業資源的權屬可劃分為以下幾種類型：①屬發展商所有：例如小區停車場、會所等設施。如果發展商沒有將這些設施在合同中約定為他人所有，則這些設施的所有權屬于開發商。此時，發展商可以將自有停車場的部分使用權和收益權轉讓給物業服務企業，以彌補物業服務企業的虧損。②屬政府所有：如人防工程等，這部分空間的使用權和收益權的歸屬存在著理論和實踐上的很多爭議。③屬業主共有：一般來說，除去上述①、②之外的可經營物業部分均屬業主所共有。如利用小區道路、綠地改建的露天停車位，物業管理用房等。

2.從物業使用屬性上劃分

從物業使用屬性上劃分，可將物業資源分為內部資源和關聯資源，內部空間和附屬空間。例如，小區門口空地、道路、綠化帶可以看作物業關聯資源，小區上空一定范圍的空間可以看作為物業附屬空問，這些資源和空間通過合理利用也能為業主和企業帶來一定的經濟效益。

(二)物業資源的經營管理原則

在取得相關利益人授權的情況下，物業服務企業可以進行各種形式的經營。關于什么物業資源可以經營，什么資源不能經營，并沒有一個固定的標準，但應該遵循以下原則。

1.不可越權經營

在物業資源的開發經營過程中，物業服務企業必須取得相關權益人的授權。如果未經授權就擅自經營，屬于侵權行為，輕則要承擔經濟賠償等民事責任，重則可能被追究行政、刑事責任。

對小區場地一類共有部分，物業服務企業須在征得業主大會同意并與業主委員會簽署相關協議的前提下方可開展經營活動。

2.不妨礙物業管理基本服務的開展

物業服務企業經營活動應在做好物業管理基本服務的基礎上開展。如果因為經營物業資源而忽略了對業主的基本服務和對物業的日常管理，就成為本末倒置之舉。

3.規避經營活動中的風險

任何經營都有風險，物業資源經營也不例外，甚至有些經營面臨的風險還很大。物業服務企業在做經營決策時，必須對各種風險因素進行綜合考量并做好抵御風險的各種準備。

4.正確把握不同物業管理發展階段的經營特性

我國物業管理的發展歷史不長，各種法律法規和市場規則尚待完善，因而在物業經營管理實踐中還存在著很多的不確定性和模糊地帶。物業服務企業在經營物業資源時，尤其要對以下事項給予充分注意。

(1)業主意見不一致時的處理。

《物業管理條例》明確規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”但在實際利用物業共用部位、共用設施設備經營時，業主意見往往不能統一，此時物業服務企業應當做好宣傳，說明利害得失，爭取大多數業主(雙過半)的同意。同樣對于歸屬于業主的經營所得，究竟是用于補充專項維修資金還是作為他用，或直接分配給每位業主，也必須征得大多數業主的同意。

(2)物業管理不同階段的經營處理。

對于像住宅小區一類物業來說，物業管理一般情況下分為兩個階段：一是業主大會尚未成立。此時物業共用部位、共用設施設備經營權實質上掌握在發展商手中。發展商如果把操作性的經營權委托給物業服務企業，物業服務企業接受委托時，要明確經營范圍和收益用途。如果收益不是主要用于全體業主受益的方向，物業服務企業要給予必要的提醒，并注意以合同等方式回避自身風險。二是業主大會已經召開、業委會已經成立。此時物業服務企業應在業主大會授權的范圍內，按照與業主委員會達成的協議或協商意見依法開展物業資源經營，獲得應得的酬金或分成收益。

5.獲取物業資源的途徑

在各類物業資源中，只有物業服務企業有權自由處置和經營的物業資源才能帶來最大的收益。物業服務企業獲取物業資源的途徑有：

(1)向開發商爭取。

物業服務企業可以在早期介入和接管物業時與開發商簽訂契約，約定由開發商低價提供一定的商業用房給物業服務企業，以彌補前期物業管理的投入或者沖抵部分開辦費用。也可爭取在合同中約定，屬于開發商產權的停車場、會所、游泳池、網球場等設施的經營收益權歸屬物業服務企業所有。

(2)購買或租用商業網點。

物業服務企業還可以購買或者租用商業用房。其中，租用是主要方式。因為購買商業用房進行經營，涉及企業投資及經營方向問題，也涉及將來若業主不再續簽合同后的經營問題，這些問題勢必牽扯物業服務企業大量的精力，不利于主業的發展。

6.區別不同物業類型及業主群體

物業資源經營要與物業的整體風格及業主群體的特征相符合。例如，在政府機關辦公樓內一般不進行物業資源經營;在普通住宅區適宜于開展日常生活類服務經營。

7.開展統一的專業化經營

物業服務企業可以成立專門機構，對所服務區域的物業資源進行統一的專業化經營與管理。這樣，一方面可以更好地匯聚需求信息，整合社會力量，降低經營成本;另一方面可以協調經營與服務管理的矛盾，物業服務中心專心致志做好管理與服務工作，避免因分心經營而導致服務質量下降。

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（責任編輯：中大編輯）

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