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第五章房地產市場與市場

1. 房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等活動的場所以及一切交易的途徑和形式。P120

2. 房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。 P120

3. 房地產市場也是由參與房地產交換的當事者、房地產商品、房地產交易需求、交易組織機構等要素構成的。P120

4.房地產市場的運行環境 ☆

1) 社會環境 2) 政治環境 3) 經濟環境 4) 金融環境 5) 房地產法律制度環境 6) 技術環境 7) 資源環境 8) 國際環境 P120-121

5.影響房地產市場發展的社會經濟因素：社會因素;經濟因素;政策因素

影響房地產市場轉變的社會經濟力量 ☆

1)金融業的發展 2)信息、通信技術水平的提高 3)生產和工作方式的轉變 4)人文環境的變化

5)自然環境的變化 6)政治制度的變遷 P121-122

6.房地產市場的機制----供求機制 P125-126

房地產市場的需求：如其他條件不變，某種商品或服務的價格下降時，其需求數量就會上升，反之價格上升需求就會下降，即對某種商品哎呀服務的需求數量與該商品或服務的價格呈逆相關關系。

影響因素：1.收入的變化2.其他商品的價格變化。3.對未來的預期。4.政府政策的變化。

二、房地產市場的供給

影響市場供給數量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設除價格和供給數量外，其他因素均保持不變。這些假設不變的市場因素包括：開發成本、建造技術、政府政策、相關產品的價格、對未來的預期、開發商獲取利潤水平的目標等。

著重解釋三個非價格因素對市場供給數量的影響

1.房地產開發成本 2.政府政策的變化。3.對未來的預期。

房地產市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經濟體制。

房地產市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經濟體制。

一、房地產市場結構

從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構和投資結構。

二、房地產市場細分

按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。

(一)按地域細分(如北京、上海等)

(二)按房地產用途細分(如居住物業市場、商業)

(三)按存量增量細分[劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)]

(四)按交易形式細分房地產交易包括房地產買賣、租賃和抵押。

(五)按目標市場細分(如低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔)

7.(多選)按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業市場、商業物業市場、工業物業市場、特殊物業市場、土地市場等。P128

8.反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。(重點多選)P129

9.供給指標:1) 存量 2) 新竣工量 3)滅失量 4)空置量5) 空置率 6) 可供租售量 7) 房屋施工面積 8) 房屋新開工面積 9) 平均建設周期 10)竣工房屋價值 P129-130

(二)需求指標： 1.國內生產總值(GDP有三種表現形態，即價值形態、收入形態和產品形態);2.人口數;3.城市家庭人口;4.就業人員數量;5.就業分布;6.城鎮登記失業率;7.城市家庭可支配收入;8.城市家庭總支出;9.房屋空間使用數量;10.商品零售價格指數;11.城市居民消費價格指數

(三)市場交易指標： 1.銷售量;2.出租量;4.吸納率;5.吸納周期;6.預售面積;7.房地產價格指數;8.房地產價格;9.房地產租金

10.市場供給的特點(多選): 1)市場供給缺乏彈性 2)市場供給具有非同質性 3)房地產市場具有高度的壟斷性 P133

11.市場需求的特點(多選): 1)廣泛性 2)多樣性 3)借助金融信貸機構來進行融資 P133

12.市場交易的特點(多選): 1)是房地產產權的流轉及再界定 2)需要經過復雜和嚴密的法律程序。耗費時間比較長 3)交易費用通常比較多 4)市場信息缺乏，市場交易通常需要估價師或物業代理等專業人員提供服務 P133

13.市場價格的特點(多選): 1)房地產價格與其所處的地理位置關系極大 2)房地產價格總體呈向上波動的趨勢 3)現實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。 P133

14.房地產市場還受到社會體制的規定。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導致了我國房地長市場的一些獨特性。(社會體制影響特性)

15. 房地產市場的功能:(一)配置存量房地產資源和利益 (二)顯示房地產市場需求變化 (三)指導供給以適應需求的變化 (四)指導政府制定科學的土地供給計劃

(五)引導需求適應供給條件的變化 P133-135

16.政府干預房地產市場的目標(多選): 1) 實現房地產市場持續健康發展 2) 使存量房地產資源得到最有效的使用 3) 保證為各類生產生活需要提供適當的入住空間 4)引導新建項目的位置選擇 5)滿足特殊群體的需要 P135-136

17.宏觀調控房地產市場的手段包括: 包括1.土地供應政策;2.金融政策;3.住房政策;4.城市規劃;5.地價政策;6.稅收政策;7.租金和價格控制;(重點多選)P136

18.城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經濟適用住房和市場價商品住宅。(多選) P137

19.房地產價格是政府調控房地產市場主要對象。(單選)P138

20.對地價的調控方式：1)調整土地供應數量 2)調整與土地開發相關的稅費政策等經濟手段 3)靈活運用協議、掛牌、招標、拍賣四種出讓方式 4)直接的行政干預 P138

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（責任編輯：中大編輯）

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