為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業經營管理輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

關于物業管理經營的分析和思考

一、經營是物業管理發展的必由之路

物業管理是一種微利性行業，較低的行業風險和較低的行業門檻吸引了大量資金和人才的進入。資本對利潤的追逐，加深了物業管理企業之間的競爭，推動了物業管理的市場化進程。物業管理企業長期以來提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。誠然，管理和服務是物業管理企業的本業和對社會提供的基本產品，也是物業管理公司存在的市場基礎。但是，提供優質的管理和服務應是物業管理企業經營和競爭的一種手段。作為企業，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展問題，達到社會效益、環境效益與經濟效益并重的良性發展的目標。

并且，物業管理企業忽視經營，會造成企業贏利能力的低下，企業自有資金的不足又形成物業管理企業的擴大規模，持續穩定發展的瓶頸，并反過來影響服務質量，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業的發展。

隨著物業管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產形勢的發展，經營越來越被提到物業管理企業發展的日程上來，物業管理企業要得以快速發展，經營將是一條必由之路。

二、物業管理經營概念

物業管理經營可概括為兩個方面：一是將物業管理和物業經營融為一體，在做好物業管理工作的同時，為開發商、業主、客戶策劃并實施物業經營方案，發揮每一平方米物業的增效潛力；二是將物業管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全過程的營銷、服務和管理層面，亦即將服務眼光由物業管理委托期內這個局部放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮、安排，從而為業主，客戶提供更全面，更徹底的服務。

物業管理經營的核心思想為：將營銷的概念深刻的溶合于物業管理的工作中通過對管轄物業經營與管理的合力運行，更好地體現物業管理，實現物業保值、增值的重要功能。

物業管理經營運作的主要內容體現在房地產服務領域中流通環節和管理環節各個方面，主要包括租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。物業公司的經營在提高企業經濟效益的同時，還促進了物業的市場流通，挖掘了蘊含于物業中的效益，并增強了業主、客戶對物業真正價值的理解。

三、物業管理經營的特點

物業管理經營是房地產服務的重要組成部分，是收益性物業管理概念的拓展和延伸，是物業營銷與物業管理的有機合成，有著廣闊的市場發展空間。它除了具備“純”物業管理外，還包括商業推廣、商業策劃和商業管理，它的投資和開發可以獲得比一般物業投資回報更大的商業利潤，但是這種高回報的實現過程非常復雜，存在諸多變數。業界有專家斷言“物業管理經營水平代表一個城市最先進的物業管理水平”。

（一）、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業長久或一定期限的使用價值，從而獲得經營場所或出租場地，通過經營實現其最大效益。

（二）、復雜性。表現為設備配套復雜、業主或使用人構成復雜、對外關系復雜、環境復雜等。

（三）、綜合性。既有物業管理的維修維護、安全消防、清掃保潔等基本服務內容，更有物業租售代理、營造商業氛圍、商業推廣、商業策劃等一系列商務運作，而且還需解決配套問題和商務服務、娛樂服務等。

（四）、創造性。物業經營本身就是創造價值的場所，要求新、奇、特，給顧客留下強烈感觀印象。而且經營方式和營銷理念也要隨時需創新，緊跟市場發展方向。

（五）、品牌性。物業經營要獲取最大商業價值，關鍵在于社會消費群體對本物業場所的知曉程序、美譽度和鐘愛程度，而這一切的取得需要依賴物業經營獲取收益的各方面達成共識，形成共同的價值觀和服務理念，從而營造一種親情氛圍和信任品牌。

另外，物業經營的高檔豪華趨勢、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。

物業管理經營面臨的難點是市場培育難、經濟繁榮難、安全防范難、設備運行保障難、商業推廣難、處理業主和消費者的利益關系難。

四、物業管理經營的需求分析

物業管理企業要獲得好的經營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。

1、國外和香港地區特別注重物業管理工作中的經營概念。美國物業管理行業大多數企業可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務。在他們看來，優秀的物業管理可以為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的作用在于使物業的經濟效益得到充分的發揮。香港物業管理企業無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無一例外地以房地產服務的綜合優勢占領市場，寓經營管理于服務之中，體現出卓越的專業水準和競爭實力。

2、國內市場對物業管理經營需求旺盛。

房地產市場的發展和變化給物業管理的經營提供了廣闊的市場基礎。

（1）租賃市場的繁榮給物業管理企業提供了進行房屋租賃中介服務的市場。由于空置房的增加，房地產商需要將部分物業出租以獲取回報，加上購置物業收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業管理由于最接近業主——出租方，所以在房屋租賃代理領域有得天獨厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場的中介組織專業水平低，操作欠規范，給物業管理企業留下了廣闊的盈利空間。

（2）適應性作為房地產開發的基本要素，要求房地產適應市場的需求，但由于房地產開發周期較長，加上有些房地產商前期市場定位不準確，使房地產投入使用時不能完全適應市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進行改變。有些地產商在規劃設計時特意將房屋設計成多用途、易改變的形式以適應市場的變化，這些都需要在房地產建成后進行調整。物業公司具體組織實施這一工作，如果操作得當，會給發展商、業主和物業公司帶來豐厚的回報。

（3）物業管理的策劃，已成為房地產營銷的一個重要組成部分。物業管理企業充分發揮自身優勢，參與房地產營銷策劃，通過設計適合房屋檔次和規模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習慣相適應的物業管理方案，將建筑設計、環境配套理念延續到建成后的生活方式、社區環境和文化氛圍之中。房地產開發商已充分認識到了這一點。

（4）房地產開發的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區的大量出現也為物業管理企業的經營提供了大量的機會。

居民需求的變化

（1）隨著人們收入的增長，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。人們把住房當作財產來對待，更加關心房產的保值、增值、租賃和流通等問題，在房屋租賃、轉讓及價格、信息等方面對物業管理提出了需求。

（2）隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務，對特約服務的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業管理公司的有償服務提供了廣闊的市場。

物業管理及相關產業的發展

（1）物業管理發展的趨勢之一就是專業化分工越來越細，物業公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業工作對外委托。物業管理企業可以根據自身的管理特長和資源優勢，成立專業化的隊伍，承接其它物業管理公司或其它行業的相關業務或工程。

（2）隨著物業管理行業規模不斷擴大，不僅帶動了相關產業的發展，而且物業管理本身也對社會相關行業提出了更高、更大的市場需求。由此滋生的經營行為既為同行業提供了方便，促進了行業的發展，又為自己開辟了新的市場。

3、大量物業缺乏專業管理更缺乏合理的規劃和經營。當前眾多的業主單位和業主個人缺乏對物業的管理，更渴望對其物業理想的經營，這種普遍現象呼喚著物業管理企業增強營銷意識，提高經營水平，管好樓，還要盤活樓。物業管理企業如果以純粹的物業管理業務去拓展市場，將因為服務的局限性、行業微利的現實和海外兵團的綜合優勢而承受更大的市場壓力。

五、物業管理經營的利弊分析

從目前的實踐看，物業管理經營的有利之處主要體現在：首先可以更好地滿足市場需求和客戶需要；其次更好地體現了經營、管理一條龍服務，對客戶來講，提高了服務效率；再次，擴大了物業管理企業的盈利空間。物業管理企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例，使物業管理企業綜合實力和生存能力得到提高。

物業管理經營面臨的問題有：一是壓力大，物業管理企業承擔了一項物業的經營管理權，同時也承擔了物業經營的義務，而物業租賃及交易成本的波動，相應地加大了物業管理公司的經營壓力；二是風險大，一塊物業的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環節都有風險，僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉；三是組建專業隊伍困難，物業經營是一項極為專業的工作，不僅富有實戰經驗的人才難覓，而且有了人才，形成一個與物業管理配合默契的團隊更不容易，一旦經營出現嚴重偏差和失誤，物業公司難以承受

六、對武漢南湖物業公司實施物業管理經營的思考

物業公司要搞好經營，除了要了解市場，把握市場以外

（責任編輯：）

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