為了幫助考生系統的復習2012年物業管理師考試課程，全面的了解物業管理師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012年物業管理師考試輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

(一)物業權屬概述

1.物業權屬的概念和特征

物業權屬，是指物業權利在主體上的歸屬狀態。物業權屬和物業權利是密切聯系又相互區別的兩個概念。

物業作為不動產，是人們生產和生活所必不可少的物質條件，因此法律對其權利的產生、變動持謹慎態度，一般以國家行政主管部門登記為要件，否則不發生法律效力。由此可見，物業權利的存在是有關權力部門對其權利歸屬狀態進行確認登記的前提和基礎，而物業權屬制度不僅是對物業權利合法性的確認，更是對物業權利的重要的必要的保障。

兩者的不同之處在于：物業權利指的是權利主體依法可為一定行為或不為一定行為或要求他人為一定的行為，側重于權力本身所具有的內容。而物業權屬則更強調權利與權利主體的聯系，是有關行政主管部門依法行使行政管理職能進行確權后的結果。

2.物業產權管理和物業產權登記

在通常情況下，物業產權是一個統一的概念，它包括房產權和地產權兩方面的內容。根據我國法律，城市房屋的產權與該房屋占有土地的使用權人實行權利人一致的原則，除法律法規另有規定以外，不得分離。

物業產權管理是國家依法對物業產權的確認和變更，以及由此發生的各種產權關系的協調處理所采取的一系列措施，如產權調查、確認、登記等方面措施的總和。

我國《城市房地產管理法》第59條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”《土地管理法》第13條規定：“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規定：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家保護。”

(二)物業權利

物業權利是指業主、非業主使用人及他項權利主體根據有關法律規范通過各種途徑取得的以物業的所有權為核心，包括物業使用權、物業抵押權、物業典權等內容的權利束。物業權利是一種物權。所謂物權，是指權利人在法定范圍內按照自己的意志支配自有物或者授權支配他人的物，直接享有物的效益的排他性財產權。但物業權利客體的范圍較物權客體的范圍要窄得多。

物業所有權是指所有人對其物業享有占有、使用、收益、處分的權利。物業所有權是物業產權中的核心權利，是最完全的權利，是其他物業權利的源泉。

物業所有權人在法律規定的范圍內對物業可以行使占有、使用、收益、處分四項權能。

物業管理法律關系

(一)概述

物業管理法律關系是指物業管理法規調整物業管理社會關系和社會行為時所形成的相關主體間的權利、義務關系。

(二)物業管理法律關系的要素

物業管理法律關系的要素是指該種關系必要的構成因素或條件，缺少任意要素之一則不能構成物業管理法律關系。2011年物業管理師考試合格標準

1.物業管理法律關系的主體

物業管理法律關系的主體，是指參與物業管理法律關系享有權利承擔義務的當事人。

由于物業管理法律關系按所屬的法律部門不同可劃為民事法律關系、經濟法律關系、行政法律關系、刑事法律關系，相應地，相關主體又可因其參與的法律關系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。

物業管理法律關系的基本主體是業主及其管理組織、物業管理企業和物業管理活動的行政監管機關。

物業管理法律關系的內容是指主體在物業管理法律關系中所享有的權利(包括職權)和負擔的義務(包括職責)。

物業管理法律關系的權利種類是多樣的，主要包括民事權利、商事權利和政事權利三大類。

物業管理法律關系的義務種類是多樣的。主要包括民事義務、商事義務和政事義務三類。

2.物業管理法律關系的客體

物業管理法律關系客體是指法律關系主體承受的權利、義務所指的對象。客體亦稱為標的，是主體所需合法利益的外在表現的載體，它直接反映了人們社會關系中最核心的利益關系。

各種不同的具體的物業管理法律關系，其客體有所不同。按利益載體表現形式的不同，可劃分為物業、權利、行為效果三大類。

(三)物業管理法律關系的分類

物業管理法律關系的具體種類很多，可按不同的標準劃分出多種類型。按規范法律關系的法律部類不同，物業管理的法律關系可分為民事法律關系、經濟法律關系、行政法律關系、刑事法律關系四大類。

(四)物業管理法律事實

物業管理法律事實是指物業管理法規所規定或認可的，能引起物業管理法律關系產生、變更、終止的客觀現象或原因條件。它具有客觀性、能動性。

物業管理法律事實引起物業管理法律關系的變動，包括法律關系的發生(指在原無法律關系存在的當事人之間形成新的法律關系)，變更(指既存法律關系中主體、客體、內容三要素或任一要素發生變化)，終止(指當事人之間權利義務關系消滅，包括絕對消滅和相對消滅)三種情況。

物業管理法律事實具體種類很多。根據法律事實是否與物業管理法律關系主體的意志有關可劃分為自然事實和行為事實兩大類。

1.自然事實，指不直接包含人的意志的客觀現象。例如，某個物業被焚毀現象的出現是由人的意志引起的(有人故意縱火)，但就物業焚毀這一客觀現象本身而言，其并無意志性，與人的意志無關，屬于自然事實。自然事實又可分為事件與狀態兩種客觀情況。

(1)事件是指偶發的客觀現象。可進一步分為不可抗力事件和社會意外事件兩種情況。

(2)法律狀態是指某種客觀情況的延續。

2.人的行為，指由人有意識地進行與一定法律關系易化有關的客觀現象。根據行為是否與當事人的意志有關，可以分為當事人的行為和他人的行為兩種。

按有無內含引發法律關系易化的自覺意思可將當事人的行為分為物業的法律行為與事實行為(如無因管理，住宅小區文化創作活動等)兩類。人的行為以其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、侵權行為等)。

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