為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

誰來承擔因污水倒灌給業主帶來的損失？

「專案簡介」

某住宅的公共排水管道出現排水不暢的現象。接業主報修電話后，物業公司進行了現場勘查，發現堵塞物位于5樓業主陽臺的排水管中。該業主考慮到自己的房子新裝修好，借故阻撓物業公司進來維修。數天后，因排水管道嚴重堵塞，污水從2樓業主的房間中倒灌出來，給其造成嚴重損失。2樓業主就自己的損失向物業公司索賠。

「分析解答」

《上海市居住物業管理條例》第三十九條明確規定：“住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。”

本案中，造成2樓業主的損失的責任人是5樓業主，而不是物業公司，因阻撓物業公司進場維修而直接給2樓業主造成損失的5樓業主，應承擔損失的賠償責任

物業公司和業主提出的理由能否成立？

「專案簡介」

一天，某商品房住宅的物業公司張貼公告稱，“為了安全起見，將要關閉一扇小區大門，請廣大業主從另一扇門中出入。同時將在被關閉的那扇大門附近的空地上開設酒吧，對外營業。”實際上，物業公司是將該酒吧承包給小區內的一個業主經營。對此，小區內的廣大業主非常不滿，認為出入小區不方便，占用空地也影響小區環境，紛紛要求重新打開那扇被關閉的大門，停止在小區內經營酒吧。物業公司對業主解釋：關閉一扇大門，是為了減少閑雜人員進入小區，保證小區的安全，物業公司有權這么做。酒吧是設置在空地上，不影響業主居民的日常生活。承包經營酒吧的業主則認為自己作為業主有權使用小區公共用地。

「分析解答」

本案的物業公司和承包經營酒吧的業主對封門設酒吧事件的解釋理由不能成立。

按《上海市居住物業管理條例》第十八條的規定，物業管理公司是受小區業主委員會的委托進行管理活動，所以它的權限不能超出被授權的范圍。此糾紛中的物業管理公司在未經小區業主大會和業主委員會的授權，作出關閉大門和開設酒吧的行為是不適當的，應該加以糾正。

承包酒吧的業主所提出的理由也站不腳。每個業主對于小區內的公共設施都有合理的使用權，但不能對某一公共用地有專門的使用權，否則就是侵犯了其他業主的使用權。

如果物業公司和承包酒吧的業主不停止他們的錯誤行為，則業主委員會有權提起民事訴訟，要求物業公司打開那扇門，同時要求撤除設置的酒吧。如果業主委員會認為該物業公司不勝任工作，可提出解除物業管理委托服務合同。此外，當業主委員會沒有履行職責時，任何業主都有權起訴，以維護業主的合法權益

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