為了備考2014年物業管理師考試，中大網校編輯根據2014年物業管理師綱特別整理了物業管理師考試《物業經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業管理師考試。

第四節 成本控制

一、成本控制的含義與分類

(一)成本控制的含義

含義：一是對目標成本本身的控制;二是對目標成本完成的控制和過程的監督;三是在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。

(二)成本控制的分類

1.按控制的時間特征分類：分為事先控制、事中控制和事后控制。

2.按控制的機制分類：(1)前饋性控制;(2)防護性控制;(3)反饋性控制

二、成本控制的原則與程序

(一)成本控制的原則： (1)全面控制原則 (2)講求經濟效益的原則,絕不能片面地追求成本的降低而忽視服務隊數量和質量。如果成本控制不能體現以上要求，也不能認為實現了成本控制的目的。(3)債權利相結合原則(4)例外管理原則。例外管理原則是指物業管理企業在全面控制的基礎上，對哪些重要的、不正常的、不符合常規的關鍵性成本差異集中精力重點處理，深入分析、追根究底、查明原因。并及時采取控制決絕。例外情況的常用判定有以下要點：第一，重要性 第二：特殊性 第三：一貫性P202

(二)成本控制的程序：(1)確定控制標準：計劃指標分解法、定額法、預算法 三種方法(2)執行控制標準(3)分析相關差異(4)糾正成本偏差(5)進行考核獎罰P203、204

三、成本控制的組織體系

(一)成本控制責任中心的建立：(1)成本中心(2)費用中心(較重要)P204、205

(二)成本控制責任中心的業績考評

考核物業管理企業成本(費用)控制中心業績的指標有兩類，一類是經濟效益指標，一類是服務質量指標。

考核物業管理企業成本(費用)控制中心服務質量的定量指標，主要有房屋完好率、維修及時率、重大事故發生率、綠化率、保潔率、業主滿意率、物業增值率等。其中，物業增值率是最具綜合性的服務質量評價指標，其評估標準是與同類物業平均增值率比較，具體計算方法為：

物業增值率=(期末物業總值/期初物業總值)×lOO%

四、成本的日常管理

(一)利用物業管理周期理論進行成本控制，一般而言，在起步階段，需投入的項目多，且多為新項目，成本開支必然較大，在成熟期，投資項目營運良好，成本支出相對減少，而在衰退期，由于維修費用開支增大，在其他項目不變的條件下，成本開支會逐步增大。，

(二)嚴格實施預算的憑證控制

(三)建立健全費用開支與報銷審批制度

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（責任編輯：中大編輯）

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