為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》歷年來(lái)考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點(diǎn)，以備迎接2014年全國(guó)物業(yè)管理師考試。

第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

1、房地產(chǎn)投資是指以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢(mèng)寐以示的，世界上90%以上的百萬(wàn)富翁是由于擁有房地產(chǎn)。P20

2、投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過(guò)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。P20

3、房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資可分為開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。P20

4、房地產(chǎn)直接投資(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)置土地開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿(mǎn)足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫(xiě)字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等)或經(jīng)營(yíng)(如商場(chǎng)、酒店等)時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。(2)房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)P21

5、房地產(chǎn)間接投資(1)房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資：債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。(2)投資于房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)：使得投資者可以把資金投入到由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中，將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用(3)購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券(MBS)P21

1.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

2.投資于房地產(chǎn)投資信托基金 優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定;第二，流動(dòng)性較好，容易轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。

按資產(chǎn)投資的類(lèi)型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。

6、房地產(chǎn)投資的特性(1)位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)最重要一個(gè)特性;(2)壽命周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)壽命可區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命(3)適應(yīng)性(4)各異性：是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)(5)政策影響性(6)專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性(7)相互影響性P22

7、(一)房地產(chǎn)投資之利(1)相對(duì)較高的收益水平(2)能夠得到稅收方面的好處(3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持(4)能抵消通貨膨脹的影響(5)提高投資者的資信等級(jí)P25

(二)房地產(chǎn)投資之弊(1)流動(dòng)性差(2)投資數(shù)額巨大(3)投資回收期較長(zhǎng)(4)需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)P26

8、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義：從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)同，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小，完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。P27

9、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性：標(biāo)準(zhǔn)方差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小;標(biāo)準(zhǔn)方差越大，風(fēng)險(xiǎn)就越大。P27

10、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入的資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。P28

11、面臨的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有：1)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)2)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)3)周期風(fēng)險(xiǎn)4)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)5)利率風(fēng)險(xiǎn)6)政策風(fēng)險(xiǎn)7)或然損失風(fēng)險(xiǎn)P28

12、(一)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)就越大。按長(zhǎng)期固定租金方式出租其所擁有的物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由租戶(hù)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過(guò)適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來(lái)減輕該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接加和。

(二)周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。(三)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于商品兌換為現(xiàn)金由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。(四)利率風(fēng)險(xiǎn)，利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：(1)是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;(2)是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，利率提高還會(huì)抵制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。(五)政策風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。P28-30

13、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括：1)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)2)未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)3)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)4)比較風(fēng)險(xiǎn)5)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)6)持有期風(fēng)險(xiǎn)P31-32

14、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響主要體現(xiàn)為：1)根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平2)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向3)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)P32-33

15、(1)房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。房地產(chǎn)投資中區(qū)位選擇的特殊重要性。影響房地產(chǎn)投資成敗的要素絕不僅僅是“區(qū)位”，還包括市場(chǎng)宏觀環(huán)境、投資決策的準(zhǔn)確性、市場(chǎng)供求狀況、進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇和在市場(chǎng)上的持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短、所投資的房地產(chǎn)類(lèi)型等。所有其他影響要求均與房地產(chǎn)所處的“區(qū)位”相關(guān)。

(2)房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。

(3)房地產(chǎn)投資者對(duì)區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)變化的眼光。

(4)房地產(chǎn)投資中的區(qū)位，絕對(duì)不能簡(jiǎn)單地①將其理解為地理位置②還應(yīng)重點(diǎn)考察其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的位置③在整體市場(chǎng)供求關(guān)系中的位置④在未來(lái)城市發(fā)展建設(shè)中的位置P34-35

16、不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求：(1)居住物業(yè)(2)寫(xiě)字樓物業(yè)(3)零售商業(yè)物業(yè)(4)工業(yè)物業(yè)

(1)居住物業(yè)：1)市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度2)公共交通便捷程度3)環(huán)境因素4)居民人口與收入P35

(二)寫(xiě)字樓物業(yè)

1.與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。2.周?chē)恋乩们闆r和環(huán)境。3.易接近性。

(三)零售商業(yè)物業(yè)

取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛(ài)及購(gòu)買(mǎi)能力分析。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的60%～75%都來(lái)自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)5～15kin的區(qū)域(對(duì)市級(jí)購(gòu)物中心而言)，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額的15%～20%來(lái)自該區(qū)域;邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營(yíng)業(yè)額的5%～15%。

(四)工業(yè)物業(yè)

當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕煌ㄟ\(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等

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