為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

三、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理的招投標(biāo)屬于服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)與提供。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)：指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中，由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義：（1）。建設(shè)單位可以對(duì)各物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較。（2）。有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為；（3）。有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場(chǎng)原則。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則：公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；對(duì)于規(guī)模較小的住宅物業(yè)、投標(biāo)人少于3個(gè)的，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行；應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

★前期物業(yè)管理招標(biāo)原則：1。不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人；2。為各對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇；3。不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目不符的資格要求。

★前期物業(yè)管理招標(biāo)形式：公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)文件內(nèi)容：1。招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；2。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求；3。對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；4。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；5。招標(biāo)活動(dòng)方案；6。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；7。其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

★★招標(biāo)項(xiàng)目備案：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

★★招標(biāo)程序規(guī)則：（1）。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交文件截止之日止，最少不得少于20日；（2）。招標(biāo)人對(duì)己發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人；（3）。招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料；（4）。通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

★★物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則

（一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：投標(biāo)函；投標(biāo)報(bào)價(jià)；物業(yè)管理方案；招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

（二）投標(biāo)禁止行為：投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)；投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益；投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益；禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

★評(píng)標(biāo)委員會(huì)：評(píng)標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和評(píng)標(biāo)專家共同組成，成員為5人以上單數(shù)，基中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

★評(píng)標(biāo)規(guī)則：可以用書面形式、評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

★中標(biāo)：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人；招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人；招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，或中標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂合同，應(yīng)當(dāng)賠償給對(duì)方造成的損失。

★違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任：條例規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

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