第一章 物業經營管理概述

(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1.企業房地產資產管理通常屬于企業的( )，因而企業在逐漸地將其發包出去，這就為物業管理行業提供了新的市場。

A.常規業務 B.特別業務 C.核心業務 D.非核心業務

2..物業經營管理又稱為( )。

A.物業設備管理 B.物業資產管理 C.物業設施管理 D.物業服務管理

3.物業經營管理是以( )為對象，為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務。

A.商業性物業 B.綜合性物業 C.收益性物業 D.公益性物業

4.( )是房地產投資信托基金和機構投資愿意進行商業房地產投資的主要物質載體。

A.居住性物業 B.綜合性物業 C.公益性物業 D.收益性物業

5.( )具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在。

A.甲級寫字樓 B.乙級寫字樓 C.丙級寫字樓 D.丁級寫字樓

6.寫字樓分類在很大程度上依賴于專業人員的主觀判斷，人們很容易區別( )。

A.甲級寫字樓和乙級寫字樓 B.甲級寫字樓和丙級寫字樓

C.丙級寫字樓和乙級寫字樓 D.丙級寫字樓和丁級寫字樓

7.區域購物中心的建筑面積在( )以上，有效商業服務半徑可達到( )，由專業購物中心管理集團開發經營。

A.5萬m2/100 km B.10萬m2/200 km

C.15萬m2/300 km D.20萬m2/400 km

8.區域購物中心定位于( )，覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客，再輔以針對各類消費者之需的各類專業店。

A.綜合式消費 B.休閑式消費 C.家庭式消費 D.企業式消費

9.( )的建筑規模一般在3萬m2。以上，其商業輻射區域可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，年營業額在5億元人民幣以上。

A.區域購物中心 B.市級購物中心 C.地區購物商場 D.居住區商場

10.( )的建筑規模、商業服務半徑、服務人口、年營業額等差異較大。

A.區域購物中心 B.市級購物中心 C.特色商店 D.居住區商場

11.用于出租經營的居住建筑主要是( )，這是經營性房地產的重要類型。

A.別墅和公寓 B.別墅和酒店 C.旅館和招待所 D.酒店和招待所

12.( )是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產權出售，供出租或短期居住。

A.別墅 B.公寓 C.旅館 D.酒店

13.國際上在休閑娛樂行業流行的分時度假經營模式，通常是由( )負責經營管理。

A.物業管理公司 B.房地產開發公司

C.物業經營管理公司 D.文化管理公司

14.( )的設計大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風格，強調與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。

A.星級酒店 B.酒店公寓 C.家庭旅館 D.旅游度假村

15.物業經營管理服務的目標，是從( )的角度出發，在實現物業各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力。

A.物業 B.業主 C.租戶 D.市場

16.公司是指依法定程序設立的，由( )以上股東共同出資經營，以營利為目的，具有 法人資格的經濟組織。

A.一個 B.兩個 C.三個 D.四個

17.物業管理企業的性質是與( )工作的性質密切相關。

A.物業經營管理 B.物業資產管理 C.物業設備管理 D.物業服務管理

18.管理型物業管理企業是具有( )物業管理能力的企業，它受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任，在物業管理活動中處在總包的位置。

A.戰略性 B.策略性 C.專業性 D.綜合性

19.( )是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業，通常以專業分包的形式，也以直接接受業主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎上，獲得物業管理業務。

A.管理型物業管理企業 B.專業型物業管理企業

C.綜合型物業管理企業 D.服務型物業管理企業

20.( )是同時具備物業策略管理和物業運行管理能力的企業。

A.專業型物業管理企業 B.管理型物業管理企業

C.服務型物業管理企業 D.綜合型物業管理企業

21.對于( )，物業管理就是物業經營管理的全部內容。

A.居住物業 B.工業物業 C.商業物業 D.特殊物業

22.( )是一種新型的房地產服務業務，其主要功能是通過對人和工作的協調，為某一機構(企業或事業單位)創造一個良好的生產、辦公環境。

A.資產管理 B.設施管理 C.文化管理 D.物業管理

23.( )從對物業、設施和租戶的管理上升到聘請多個物業管理企業和設施管理公司來同時管理多宗物業。

A.房地產資產管理 B.房地產設施管理

C.房地產設備管理 D.房地產物業管理

24.物業管理或設施管理、資產管理和組合投資管理的作用是( )。

A.相互制約的 B.相互排斥的

C.相互關聯的 D.相互配合的

25.投資決策主要取決于兩個關鍵因素( )。

A.收益和波動 B.收益和風險

C.預期收益和波動 D.預期收益和風險

26.物業經營管理公司代表個人投資者或機構投資者來促使房地產投資的利潤目標的實現，實際上就是以( )的角色在工作。

A.物業公司 B.物業業主 C.物業委托人 D.物業代理人

27.我國尚無統一的寫字樓分類標準，通常按所處位置、樓宇設計裝修狀況和( )等進行分類。

A.服務能力 B.經營能力 C.收益能力 D.管理能力

28.從廣義上講，設施設備管理是一種( )活動，與使用者或租客的日常活動密切相關。

A.“日常性” B.“家務性” C.“周期性” D.“專業性”

29.物業經營管理又稱為物業資產管理，是以收益性物業為對象，為業主提供貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務，主要提供( )服務。

A.設備管理 B.投資管理 C.小區管理 D.價值管理

30.現有一寫字樓有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好但有一定的功能陳舊和自然磨損現象，則該寫字樓應該屬于( )。

A.甲級寫字樓 B.乙級寫字樓 C.丙級寫字樓 D.丁級寫字樓

31.物業經營管理服務的目標，是在( )的基礎上，保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力。

A.保證物業正常使用 B.實現物業各期凈收益最大化

C.延長物業經濟壽命 D.維持物業的正常物業管理

32.現有某物業管理企業受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任，履行策略性物業管理的職能，公司下設若干專業分公司履行相應職能，據此判斷該企業屬于( )。

A.專業型物業管理企業 B.管理型物業管理企業

C.投資型物業管理企業 D.綜合型物業管理企業

33.物業經營活動中，物業管理和設施管理的主要作用是( )。

A.在資產持有期間努力滿足投資者的回報目標

B.在物業類型或地域分布上分散投資以減少風險

C.使物業業主減少經營管理成本

D.為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流

34.物業經營管理活動中，通過對人和工作的協調，以為某一機構創造一個良好的生產、辦公環境為主要功能的管理活動是( )。

A.物業管理 B.設施管理

C.房地產資產管理 D.房地產組合投資管理

(二)多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分;少選，所選每個選項0.5分)

1.物業經營管理是指為了滿足業主的目標，綜合利用( )的技術、手段和模式，以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務。

A.物業管理 B.設施管理 C.成本管理

D.房地產組合投資管理 E.房地產資產管理

2.物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理，也包括了將物業作為一種收益性資產所進行的( )、物業價值和經營績效評估等經營活動。

A.資本投資決策 B.市場營銷 C.租賃管理

D.成本控制 E.可行性研究

3.物業經營管理不是一個特定的專業領域，而是由( )隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結果。

A.物業管理 B.設施管理 C.房地產資產管理

D.租賃管理 E.房地產組合投資管理

4.物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業，主要包括( )等。

A.寫字樓 B.零售商業物業 C.出租型別墅或公寓

D.工業物業 E.酒店和休閑娛樂設施

5.寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，包括( )三種類型。

A.企業自用寫字樓 B.商鋪

C.出租寫字樓 D.自用出租復合型寫字樓

6.零售商業物業主要依據其( )三個方面進行分類。

A.建筑規模 B.商業輻射區域的范圍 C.產權特點

D.經營范圍 E.經營商品的特點

7.中國人的別墅概念跟歐美發達國家有很大的不同，通常把( )等統統稱為別墅。

A.獨立式住宅 B.聯排住宅 C.多層住宅

D.低容積率住宅 E.低密度復合住宅

8.公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產權出售，供出租或短期居住。具體類型包括( )。

A.復式公寓 B.花園公寓 C.酒店公寓

D.單間公寓 E.洋房公寓

9.工業物業是指為人類生產活動提供入住空間的物業，包括( )等。用于出租經營的工業物業常常出現在工業開發區、工業園區、科技園區和高新技術產業園區。

A.工業廠房 B.倉儲用房 C.生產車間

D.高新技術產業用房 E.研究與發展用房

10.酒店和休閑娛樂設施是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括( )等。

A.酒店 B.休閑度假中心 C.康體中心

D.賽馬場 E.高爾夫球場

11.雖然酒店和休閑娛樂設施同屬于一個大類，但在軟硬件設置和運營管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂設施的差別主要表現在( )。

A.服務對象不同 B.經營方式不同 C.地理位置不同

D.服務內容不同 E.建筑設計和裝潢風格不同

12.物業管理企業以公司的形式存在。作為公司，一般應具有以下( )特征。

A.依照有關法律進行登記注冊

B.由兩個以上股東共同出資經營

C.以營利為目的

D.具有法人資格

E.是經濟組織

13.現代物業管理企業完全按照( )的機制來運作，靠提供經營管理服務獲得報酬，取得盈利。

A.自主經營 B.自負盈虧 C.自我約束

D.自我發展 E.自我管理

14.物業管理企業可以劃分為( )。

A.服務型 B.管理型

C.專業型 D.綜合型 E.專項型

15.管理型物業管理企業的工作重點在于( )、績效評價和客戶關系管理等。

A.現金流管理 B.預算與成本管理

C.物業市場營銷與租賃管理 D.專業物業管理服務采購與分包商管理

E.物業管理工作的規劃與計劃

16.物業管理企業的管理從層次上又可以分為( )三個層次。

A.公司管理 B.現場管理

C.現場作業 D.項目管理 E.戰略管理

17.物業經營管理的內容與物業類型和業主持有物業的目的密切相關，通常將其分為以下哪幾個層次( )。

A.物業管理 B.設施管理 C.房地產資產管理

D.房地產品牌管理 E.房地產組合投資管理

18.設施管理的對象，主要是( )等物業，服務對象通常為擁有房地產的非房地產企業或機構。

A.高新技術企業用房 B.醫院 C.科研教學設施

D.大型公共文體設施 E.政府和企業辦公樓

19.房地產組合投資管理的視野更加廣闊，包括( )以及在合適的時機購置和處置物業資產。

A.理解和執行物業業主的投資目標

B.評價資產管理公司的表現

C.審批資產管理公司為維護物業資產結構安全、功能先進

D.保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃

E.以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產

20.物業經營管理中的戰略性工作內容包括( )。

A.確定戰略 B.確定標準 C.構建信息基礎

D.決策分析 E.進行資產組合

21.支出的分配、組織和管理是物業管理師工作的一個重要方面，它完成的質量好壞很可能會對物業的凈運營收益和資本價值產生影響。支出的幾個重要方面包括( )、工作成本和地方性稅收。

A.日常管理費用 B.計提維修準備金

C.設施維護費用 D.保險費 E.法律和財務費用

22.物業經營管理的常規工作內容包括( )。

A.現金流和成本管理 B.日常維修和維護

C.未來維修和維護 D.設施設備管理

E.物業保險管理

23.房地產投資的利潤是通過以下( )基本途徑創造出來的。

A.在極好的條件下購買物業

B.在持有期間以現金流量的現值最大化為目標來經營物業

C.在持有期間以現值最大化為目標來經營物業

D.在合適的時推銷出物業

E.在合適的時機售出物業

24.區域購物中心是指規模巨大，集( )等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。

A.旅游 B.購物 C.休閑 D.娛樂 E.飲食

25.資產投資者需要結合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標準。這些投資標準包括( )。

A.現金流 B.租金波動 C.基于市場交易的收益變化

D.凈現值 E.收益率

26.物業經營管理企業中,能為業主提供物業管理顧問、咨詢服務的企業一般都有( )。

A.管理型物業管理企業 B.專業型物業管理企業 C.投資型物業管理企業

D.綜合型物業管理企業 E.所有物業管理企業

27.物業經營管理三個層次工作中，屬于物業管理主要職責的是( )等。

A.物業維護及安全管理 B.保持與租戶的聯系并收租

C.控制運營成本及保存財務報告記錄 D.綜合型物業管理企業

E.制定物業發展戰略計劃

28.物業經營管理三個層次工作中，屬于組合投資管理主要職責的有( )等。

A.制定并執行組合投資策略 B.設計和協調物業資產的資本結構

C.負責策略資產的配置和衍生工具的應用 D.綜合型物業管理企業

E.制定物業發展戰略計劃

29.關于物業經營管理中的服務費，下列說法中正確的有( )。

A.服務費用實際是由業主支付 B.服務費用實際是由租戶支付

C.包括供暖、排污、電梯等公共服務設施 D.計算時不考慮會計服務成本

E.包括針對整體物業的保險或維修

【參考答案】

(一)單項選擇題

1.D 2.B 3.C 4.D 5.B 6.B 7.B 8.C 9.B 10.C 11.A 12.B 13.C 14.D 15.B

16.B 17.A 18.B 19.B 20.D 21.A 22.B 23.A 24.C 25.D 26.B 27.C 28.B

29.C 30.B 31.B 32.D 33.D 34.B

(二)多項選擇題

1.ABDE 2.ABCD 3.ABCE 4.ABCDE 5.ACD 6.ABE 7.ABE 8.ABD 9.ABDE 10.ABCDE 11.ACDE 12.ABCDE 13.ABCD 14.BCD 15.ABCDE 16.ABC 17.ABCE 18.ABCDE 19.ABCDE 20.ABCDE 21.BCDE 22.ABCDE 23.ABC 24.BCDE 25.ABC 26.AD 27.ABCD 28.ABC 29.BCE

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（責任編輯：中大編輯）