為了備考2014年物業管理師考試，中大網校編輯根據2014年物業管理師綱特別整理了物業管理師考試《物業經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業管理師考試。

11、公式與系數

(1)一次支付的現值系數和終值系數 F=P(1+i)n

當已知終值F和利率i時，很容易得到復利計息條件下現值P的計算公式：P=F[ ]，上式中的[ ]稱為“一次支付現值系數”。

(2)等額序列支付的現值系數和資金回收系數

(3)等額序列支付的終值系數和儲存基金系數

(4)等差序列的現值系數和年費用系數

【看一下P50例3-2】某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發商每次為該貸款支付的利息總額是多少?如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發商實際支付的利息又是多少?

【解】已知P=2000萬元，n=3×4=12,i=8%/4=2%，則

開發商每次為該筆貸款支村的利息之總額=P×i×n=2000×2%×12=480(萬元)計算先期支付利息的時間價值，則到期后開發商實際支付的利息=P [((1+i)n-1 ]=2000[(1+2%)12-1]=536.48(萬元)

12、設備更新的原因與特點

(一)設備更新的原因源于設備磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。

1.設備有形磨損

第一類有形磨損，是指設備在運轉過程中，在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞。

第二類有形磨損，是指設備因自然力產生的磨損。如生銹、腐蝕、橡膠件老化等。

2.設備無形磨損：是由于社會經濟環境變化造成的設備貶值。

第一類無形磨損，是指生產制造工藝的改進，勞動生產率地提高，設備生產成本降低導致設備市場價格降低，從而引發的原來購買的設備貶值。

第二類無形磨損，是由于技術進步因素的影響，社會上出現了結構更先進、技術更完善、生產效率更高、運行費用更低的新型設備，從而使原有設備在術上顯得陳舊、落后造成的。

3.設備磨損的補償

設備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。

P52

(二)設備更新的特點分析：(1)設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命。壽命包括：自然壽命、技術壽命和經濟壽命。自然壽命也稱物理壽命。技術壽命是指設備在開始使用后持續的能夠滿足使用者需要功有的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術進步速度越快，設備的技術壽命越短。經濟壽命是指從經濟角度判斷的設備最合理的使用年限，在數值上等于使投入使用的設備等額年總成本(包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用)最低或等額年凈收益最高的期限，經濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的(2)設備更新分析只考慮未來發生的現金流量。(3).只比較設備的費用。

(4).設備更新分析以費用年值法為主。P53

13、在所有的設備使用期限中，能使設備年等額總成本ACn最低的那個使用期限就是設備的經濟壽命。P55 (了解)

物業管理中的設備更新問題：1、不會提升物業運行服務質量的設備更新，從提升物業經營管理的經濟效益這個角度來看，在現有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間，選擇數值較低的方案。2、能提升物業運行服務質量的設備更新，比較更新和不更新兩個方案下的所等額費用，以數值小的方案為優

14、房地產投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分。

15、財務評價指標體系，房地產投資分析的目的，是考察房地產投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標包括靜態指標和動態指標。

16、盈利指標計算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,則項目不可接受;

如果Pb≤Pc，項目可以接受，償債備付率值應該大于1.2 P59-60

盈利指標計算方法

(一)動態指標

1.財務凈現值：(NPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和，是房地產開發項目財務評價中的另一個重要經濟指標。基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。

2.財務內部收益率：(1RR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。

3.動態投資回收期：(Pb)，是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。

(二)靜態指標

1.靜態投資回收期：(列)，是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。

2.現金回報率現金回報率是指房地產置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。

3.投資回報率投資回報率指房地產置業投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權益資本的比率。

四、清償能力指標計算方法

房地產投資項目的清償能力，主要是考察計算期內項目各年的財務狀況及償還到期債務的能力。

(一)利息計算方法

還本付息的方式包括以下幾種：

1.一次還本利息照付

2.等額還本利息照付，規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息;

3.等額還本付息，在規定期限內分期等額攤還本金和利息;

4.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息;

5.“氣球法”，借款期內任意償還本息，到期末全部還清。

(二)借款償還期

借款償還期是指在國家規定及房地產投資項目具體財務條件下，項目開發經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。

(三)償債備付率償債備付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。應大于1.2

(四)資產負債率：是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，即總資產中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。資產負債率高，則企業的資本金不足，對負債的依賴性強，在經濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差;資產負債率低則企業的資本金充裕，企業應變能力強。房地產開發屬于資金密集型經濟活動，所以房地產開發公司的資產負債率一般較高。=負債合計/資產合計*100%

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（責任編輯：中大編輯）

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