為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試相關輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

物業價格的影響因素概述

第四節  影響收益性物業價格的因素

一、物業價格的影響因素概述

在現實中，物業價格的高低是由眾多物業價格影響因素對物業價格綜合作用 的結果。要把握物業價格的影響因素，首先應具有下列5點認識：

1．不同的物業價格影響因素，引起物業價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業的價格，有的影響因素提高物業的價格。但是，對于不同類型的物業，同一影響因素引起物業價格變動的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，這一地帶如果為居住區，鐵路就可能成為貶值因素，但如果為倉儲或 工業區，則鐵路可能成為增值因素。

2．不同的物業價格影響因素，引起物業價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業價格的升降幅度較大；有的影響因素對物業價格的影響較小。但是，隨著時期、地區、物業類型的不同，那些影響較大的因素也許會變為影響較小的因素，甚至沒 有影響；相反，那些影響較小的因素則有可能成為主要的影響因素。

3．不同的物業價格影響因素，與物業價格之間的影響關系是不盡相同的：有的影響因素對物業價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高(或降低)物業的價格；有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高(或降低)物業的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低(或提高)物業的價格；有的影響因素從某一角度看會提高物業的價格，但從另一角度看會降低物業的價格，它對物業價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力

決定的。例如，修筑一條道路穿過某個居住區，一方面由于改善了交通，會提高該居住區住宅的價格；另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，會降低該居住區住宅的價格。至于具體的影響如何，還要看被影響的住宅臨該道路的遠近以及該道路的性質。其中，緊臨道路的住宅較里面的住宅受到的負面影響要大，除非適宜改變為商業用途。但是，如果該道路是一條過境公路， 如全封閉的高速公路，則對住宅來說只有負面影響，無正面作用。

4．有些物業價格影響因素對物業價格的影響與時間有關，有些與時間無關。

在與時間有關的影響因素中，引起物業價格變動的速度又可能是不同的：有的影響因素會立即引起物業價格的變動，有的影響因素對物業價格的影響則會經過一 段時間之后才會表現出來。

5．某些物業價格影響因素對物業價格的影響可以用數學公式或數學模型來量化，但更多的影響因素對物業價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數學公式或數學模型將其描述出來。至于它們對物業價格究竟有多大程度的影響，主要依靠付價人員的付價理論知識、實踐經驗以及對當地物業市場的深入調查了解作出 判斷。

二、人口因素

物業(特別是居住物業)的需求主體是人，人的數量、素質、構成等狀況，對物業價格有很大影響。下面主要從人口數量、物業管理師考試培訓人口素質和家庭人口規模三個方面 來說明人口因素對物業價格的影響。

(一)人口數量

物業價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對物業的需求就會增加，物業價格也就會上漲；而當人口數量減少時，對物業的需求就會減少， 物業價格也就會下落。

另外，在人口數量因素中，反映人口數量的相對指標是人口密度。人口密度從兩方面影響物業價格：一方面，人口高密度地區，一般來說對物業的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業、服務業等

的發展，提高物業價格；另一方面，人口密度過高會導致生活環境惡化，從而有可能降低物業價格，特別是在大量低收入者涌人某一地區的情況下會出現這種   現象。

(二)人口素質

如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不 愿意在此居住，則該地區的物業價格必然低落。

(三)家庭人口規模

這里所說的家庭人口規模，是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭人口規模發生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起所需要的住房數量的變動，隨之導致物業需求的變化而影響物業價格。一般來說，隨著家庭人口規模小型化，即家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，物業價格有上漲的趨勢。

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