《物業管理實務》是2013年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

【案例】某日，某高層樓宇32樓B室的業主向管理部門報上一份裝修申請登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關資料時發現安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現場核實，發現該戶申報的安裝位置實為共用屋面，而非業主自用部分。

【案例分析】此案例中反映的問題主要是：第一，業主填寫的《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業主安裝設備的具體位置;第二，裝修管理人員未到現場核實而盲目同意施工。因此，在物業裝修管理中，應從以下方面改進：首先，在業主申報裝修時，物業管理人員應輔導業主認真填寫《裝修申報登記表》，詳細說明裝修地點、內容等情況;其次，在物業裝修情況不明，或語言表達不清時，物業管理人員應到現場核實，不可盲目接受業主裝修申報;再次，應對物業管理單位相關人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業裝修管理各環節存在的問題并予以改進。

二、物業裝飾裝修管理內容

裝飾裝修管理是一個系統工程，要真正達到科學管理、細致服務，不僅要嚴格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對裝飾裝修過程中的各個環節、涉及的各個方面進行全面的分析，在綜合各方因素的基礎上，科學地制訂裝飾裝修管理服務協議實施管理，加強現場檢查，及時發現問題加以制止。一般而言，物業裝飾裝修管理包括以下內容。

(一)物業裝飾裝修范圍和時間管理

物業裝飾裝修的區域應按照相關裝飾裝修管理規定和業主權益予以限定，原則上應統一要求、統一形式。如室內裝飾裝修只限于房屋本體單元內的自用部門;封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統一等。

裝飾裝修時間應根據各地不同的作息時間、季節交換以及習慣習俗等綜合確定。裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。

(1)一般裝修時間是指除節假日之外的正常時間。一般裝修時間因地域和季節的差異而有所不同。如南方某些地區規定作業時間及拆打時間為：

作業時間：8∶00～12∶00 14∶00～18∶00

拆打時間：8∶30～11∶30 14∶30～17∶30

(2)特殊裝修時間是指節假日休息時間。為保障其他業主的休息和正常生產生活秩序，原則上一般年允許在節假日進行裝修。因特殊情況需要裝修，應視具體情況相應縮短裝修時間。

(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國家頒布的法規雖無明確規定，但一般情況不超過三個月。

(二)物業裝飾裝修管理的要求

為確保物業安全和全體業主的合法權益，物業裝飾裝修管理應重點檢查：

(1)有無變動建造主體和承重結構。

(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間。

(3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

(4)有無損壞房屋原有節能設施，降低節能效果。

(5)有無其他影響建筑結構和使用安全的行為。

(6)有無未經有關單位的批準的下列行為：

1)搭建建筑物、構筑物;

2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的;

3)拆改供暖管道和設施;

4)拆改燃氣管道和設施;

5)超過設計標準或者規范增加樓面荷載的;

6)改變衛生間、廚房間防水層的。

同時，還應注意檢查以下方面：

1)施工現場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進行焊接作業等;

2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等;

3)樓地面鋪設材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質材料等;

4)是否符合物業裝修公共及室外統一要求(如空調室外機的安裝和排水的統一要求、陽臺欄桿的統一要求等);

5)物業裝修方案和材料的選擇是否符合環保、節能的要求。

(三)物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理

物業裝飾裝修管理既涉及公共權益，也涉及業主個人權益。裝飾裝修管理費用的收取嚴格按照國家和地方的相關規定辦理，不得自行設置收費項目和任意確定收費標準，即使無統一規定而又確需臨時設置收取的，也應科學測算并報經相關主管行政部門批準。在我國物業管理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目和標準，因各地規定的不同，差別較大。為確保物業裝飾裝修工程的有序運行，維護裝飾裝修活動涉及的各方的合法權益，目前較為通常和相對合理的做法是：在物業裝飾裝修之前，由裝修人和物業管理單位簽訂《物業裝飾裝修管理協議》，約定物業裝飾裝修相關事項和管理收費，并以此為依據規范各方行為。一般而言，《物業裝飾裝修管理協議》中物業管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。

1.管理服務費

管理服務費是指因物業裝飾裝修工程增加物業管理服務工作量而設置的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標準沒有明確規定，一般由裝修人和午夜管理單位雙方約定，該費用可向裝修業主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

2.垃圾清運費

垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產生的垃圾的管理和清運費用。如業主按照要求管理并自行清運裝修垃圾，則該費用可免予繳納;否則，裝修人應向午夜管理單位繳納該費用，裝修垃圾由物業管理單位代為清運。

裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內容，其對物業環境和業主以及物業使用人的工作生活有著極大的影響，甚至會產生環保、安全等方面的隱患。因此，物業裝飾裝修管理的基本要求是：

(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理;

(2)裝飾裝修垃圾應按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。

(四)物業裝飾裝修現場管理

1.嚴把出入關，杜絕無序狀態

由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業裝飾裝修期間，物業管理應嚴格物業區域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業裝飾裝修施工標識的施工人員和其他閑雜人員，應一律禁止入內，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規范化。

裝飾裝修材料和設備是裝修違章的一個重要因素，應著重從以下兩個方面加強控制和管理：

(1)核對是否為審批同意的材料。

(2)核對是否符合相關規定。

對于有特別要求的材料或設備(如電焊機)，應按照規定辦理相應手續;施工隊須進行動火作業的，必須辦理申報審批手續;進入物業區域的裝飾裝修材料、設備等，應符合物業裝飾裝修規定要求，否則拒絕入場。通過加強裝飾裝修材料和設備的出入管理，杜絕不安全因素的出現。

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（責任編輯：中大編輯）