《物業管理實務》是2013年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節 共用設施設備的運行管理

一、制訂合理的運行計劃

根據設施設備和物業的實際情況所制訂的合理使用計劃，應包括開關機時間、維護保養時間、使用的條件和要求等方面的內容，如電梯的運行時間、臺數和停靠樓層，中央空調機組的開關機時間和制冷量、供應范圍和溫度，路燈或噴泉的開關時間等。這些內容會根據具體物業的實際情況和季節、環境等因素的變化而有所區別，以滿足安全、使用、維護和經濟運行方面的需要。

二、配套合格的運行管理人員

物業管理企業應根據設施設備的技術要求和復雜程度，配備相應工種的操作者，并根據設備性能、使用范圍和工作條件安排相應的工作量，確保設施設備的正常運行和操作人員的安全。

必須采取多種形式，對職工進行多層次的培訓，培訓內容包括技術教育、安全教育和管理業務教育等，目的是幫助職工熟悉設施設備的構造和性能。操作人員經培訓考核合格后，才能獨立上崗操作相關工作專業的設備。供配電、電梯、鍋爐運行等特殊工種還須經政府主管部門組織考核發證后憑證上崗。

三、提供良好的工作環境

工作運行環境不但與設施設備的正常運轉，減少故障，延長使用壽命有關，而且對操作者的情緒也有重大影響。為此，應安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震 裝置，配備必要的測量、保險、安全儀器裝置，還應有良好的照明和通風設備等。

四、建立健全必要的規章制度

(1)實行定人、定機和憑證操作設備制度，不允許無證人員單獨操作設備，對多人操作的設施設備，應指定專人負責。

(2)對于連續運行的設施設備，可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度。

(3)操作人員必須遵守設施設備的操作和運行規程。

五、設施設備的狀態管理

(一)設備的檢查

設備的檢查就是對其運行情況、工作性能、磨損程度進行檢查和校驗，通過檢查可以全面掌握設備技術狀況的變化和劣化程度，針對檢查發現的問題，改進設備的維修工作，提高維修質量和縮短維修時間。

按檢查時間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查：日常檢查是操作人員每天對設備進行的檢查，在運行值班巡視中實施;定期檢查是在操作人員參加下，由技術人員按計劃定期對設備進行的檢查，屬定期維護保養內容。

(二)設備的狀態監測

設備的狀態監測分為停機監測和不停機監測(又稱在線監測)，是在設備運行使用過程中通過相關的儀器儀表所指示的參數，直接或間接地了解掌握設備的運行情況和設備自身狀態。設備的狀態監測應根據不同的檢測項目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測等。

(三)定期預防性試驗

對動力設備、壓力容器、電氣設備、消防設備等安全性要求較高的設備，應由專業人員按規定期限和規定要求進行試驗，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗。接地、安全裝置、負荷限制器、制動器等部件試驗，發電機啟動、消防報警、水泵啟動、管道試水等系統試驗。通過試驗可以及時發現問題，消除隱患，安排修理。

(四)設備故障診斷技術

在設備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術掌握設備運行狀況，判定產生故障的原因、部位、預測、預報設備未來狀態的技術，稱為故障診斷技術。設備診斷技術是預防維修的基礎，目前應用中的技術手段主要是紅外線溫度檢測、潤滑油品化學分析、噪聲與振動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計算機專家分析與故障診斷系統等。

設備故障診斷技術在設備綜合管理中具有重要的作用，主要表現在：

(!)它可以監測設備狀態，發現異常狀況，防止突發故障和事故的發生，建立維護標準，開展預防性維修和改善性維修;

(2)較科學地確定設備修理間隔期和內容;

(3)預測零件壽命，搞好備件管理。

六、節能管理

(一)采用管理手段節能降耗

通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經濟的節能方式。

能源消耗可以用下式表達：

∑Wn=Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb

式中 ∑Wn─設備系統的綜合能耗量;

Wb─設備(或產品)標準能耗;

Wc─操作人員非正常操作浪費的能源;

Ws─因維護保養不善設備損壞造成的能耗;

Wf─運輸、保管及其他非正常的消耗;

Wsb─設備狀況不良，運行中浪費的能源。

以上除Wb外，其余均屬浪費掉的能源，因此，節能的主要任務，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費。要建立一個系統的管理體系，使物業運行中各環節的所有操作和管理人員密切配合。具體措施包括：

(1)落實組織和管理體系。要建立有物業管理企業領導和業主參加的，覆蓋各個管理環節和所有用能設施設備的節能體系。業主和有關物業管理企業領導在財力上、計劃上、人力上等的多方面支持是節能工作順利開展的根本保證。

(2)加強節能宣傳和培訓，樹立節能意識。加強對各級管理人員、技術人員和操作工的培訓。要系統地對上述人員進行能源科學管理知識、熱工基礎理論和節能技術改造途徑等方面的教育，使其增強責任感和緊迫感

(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。要做到能源有計劃的使用與消耗，根據物業設施設備的運行要求與性質，準確測算各年、季、月的能源需要量，確定能源考核標準。

(4)在運行管理上，盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用。這樣可以減少設備的能量相對損失，減少固定能耗部分。

(5)調整設備運行時間，實行節能運行程序，特別注意控制空調、室外照明和霓虹燈等的開關時間。

(6)合理設定運行參數(如空調溫控點)，既保證正常使用功能，又節省能源。

(二)采用技術改造節能

技術改造節能也稱為投資性節能，通過對設備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設備的更換，提高設備技術水平或工藝水平，降低能源消耗。在設備和技術狀況一定的情況下，采取管理手段節能是有一定限度的。由能源消耗表達式可見，當一切浪費的能源都得到了控制，剩下的就是設備或產品的合理消耗，這時以管理手段節能就達到極限，要進一步提高節能水平，還可以靠改造和 更換設備及技術。

由于技術和工藝的改進，一方面可以使標準耗能狀況大幅度下降，即改變了Wb;另一方面，在新設備、新工藝的條件下，又會產生新的非正常消耗。例如，由于工人的技術熟練程度不足、設備未達到最佳狀態及未合理使用等原因。又會造成新的浪費，就需要通過管理手段來逐步提高、解決問題。由于管理水平的提高，管理節能效益也會不斷提高，又會進一步提出需要解決的技術問題。通過科技進步，解決了生產中的技術問題或提高了技術水平，又會促進管理水平的提高。

房屋及設施設備的節能管理，必須將管理手段和技術改造兩者有機結合，方能達到最佳效果。除了上述所列的方法外還有許多具體方法，設施設備管理人員可在不影響物業正常合理使用的前提下，根據實際情況采用相應的措施，實事求是，因地制宜。

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（責任編輯：中大編輯）

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