為了備考2014年物業管理師考試,中大網校編輯根據2014年物業管理師綱特別整理了物業管理師考試《物業經營管理》歷年來考試的重點,幫助大家提前掌握和復習物業管理師考試要點,以備迎接2014年全國物業管理師考試。
物業管理中的設備更新問題
(一)不會提升物業運行服務質量的設備更新
物業管理中經常會出現這樣的情況:部分建筑設備(如燈具、空調系統、電梯等)能正常運行,不影響物業的整體服務質量,但運行費用過高,而市場上有功能類似但運行費用低的替代設備可供選擇,是沿用原有設備還是對其進行更新,這就涉及到了更新決策問題。
僅從提升物業經營管理的經濟效益這個角度來看,此類設備更新決策的邏輯是:在現有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間(包括初始購買成本支出的分攤和年運行費用),選擇數值較低的方案。
例如,某物業內現有設備為舊式空調機組,剩余使用壽命5年,年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節能空調機組,使用壽命10年,初始購置費用支出 120萬元,年電費支出20萬元。僅從經濟的角度分析,是否需要更新呢?如果采用靜態分析的方法,則分析過程十分簡單:舊式空調機組年電費支出40萬元,新空調機組的等效年總費用支出為120/10+20=32萬元,采用新設備,每年節約費用支出8萬元,因此應該選擇更新設備方案。當然,如果采用動態分析方法,新設備購置費用會產生較大的財務成本,因此更新設備的經濟效果會下降。
(二)能提升物業運行服務質量的設備更新
物業經營管理實踐中,許多設備更新的情況,都會由于設備性能的提升而提高住戶的滿意度,從而提升物業租金收益(通過提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式)。此時的設備更新決策,就要同時考慮設備更新后所帶來的物業經營收益的影響。
例如,某出租寫字樓的電梯已經明顯老化,雖然能夠正常運行,但能源費用、維護維修費用逐年增加,而且維修期間對住戶的正常使用也產生了一定的影響,住戶抱怨增加,支付租金的意愿下降,租約期滿續約的可能性也下降。此時,物業業主和經營管理者就面臨著電梯的更新決策問題。
假設在上述情況中,電梯的運行費用為20萬元/年,可能導致的潛在租金損失為30萬元/年,新電梯的更新購置成本為200萬元,經濟使用壽命為15年,年運行費用為15萬元,電梯更新后不僅可以扭轉可能的租金損失,而且還能比當前增加20萬元/年的租金收入。此時如何決策呢?更新決策的思維邏輯是:比較更新和不更新兩個方案下的年等額費用,以數值小的方案為優。當然,這里要妥善處理好收益參數,將潛在租金損失作為費用、可能增加的租金收入作為負費用。
如果進行靜態條件下的計算,則不更新條件下的等額年費用為20+30=50萬元,采用更新方案下的年費用為300/15+15-10=25萬元。據此可以選擇更新設備方案。同樣的道理,如果選用動態算法,考慮資金時間價值的影響,更新方案的年費用會增加,經濟效果會下降,但也有可能是優于沿用原電梯的方案。
物業經營管理中的設備更新問題很常見,這里只介紹了采用靜態算法進行更新決策的思路,而動態算法決策的思路相同,只是計算過程比較復雜。
此外,物業經營管理中,也會經常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題,例如屋頂的翻新、入口或大堂的改造、空間使用功能的調整等。此時面臨的經濟分析和決策問題是:不更新或大修,物業日常維護維修費用增加、收租能力下降;進行更新或大修,需要較多的初始投入,但物業日常維護維修費用下降、收租能力提高。此問題經濟分析和決策的思路,與設備更新決策的第二種類型相似。
相關文章:
關注:2014年物業管理師報名時間專題 零基礎通關 物業管理師報考條件
(責任編輯:vstara)