為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網校編輯根據2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業(yè)管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業(yè)管理師考試。

第四章 收益性物業(yè)價值評估

收益性物業(yè)的概念(物業(yè)按照是否產生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。)

收益性物業(yè)是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。

影響收益性物業(yè)價值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等

收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小;②獲得凈收益期限的長短;③獲得凈收益的可靠性

17、(1)買賣價格簡稱買賣價，是物業(yè)權力人通過買賣方式將其物業(yè)轉移給他人，由物業(yè)權利人收取或他人支付和貨幣額、商品或其他有價物。(2)租賃價格常稱為租金。P85

物業(yè)價格的概念和形成條件

物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。

二、物業(yè)價格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。

三、物業(yè)價格的特征

物業(yè)價格與一般物品的價格的共同處：①都是價格，用貨幣來表示;②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質論價

物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。

(一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。

(二)物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格。

(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。

(四)物業(yè)價格形成的時間較長。

(五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。

18、物業(yè)價格的影響因素概述：

(1)不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動 的方向可能是不同的。

(2)不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大;有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響;相反，那些影響較小的因素則有可能成為影響因素。

(3)不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關系是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高(或降低)物業(yè)的價格;有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高(或降低)物業(yè)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低(或降低)物業(yè)的價格，它對物業(yè)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。

19、物業(yè)價格的影響因素：(1)人口因素：人口數量、人口素質、家庭人口規(guī)模(2)居民收入因素(3)物價因素(4)利率因素(5)匯率因素(6)物業(yè)稅收因素(7)城市規(guī)劃因素(8)交通管理因素(9)心理因素P88-92

收益性物業(yè)價值和價格的種類：1、使用價值和交換價值。2、投資價值(某個特定的投資者)和市場價值(一個典型的投資者)。區(qū)別：市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的，個人因素基礎上的價值;在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。3、成交價格、市場價格和理論價格。4、總價格和單位價格。5、實際價格和名義價格。6、現(xiàn)房價格和期房價格。7、起價、標價、成交價和均價。8、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價(是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格)。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，未作評估的，參照市價確定。。。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。9、買賣價格、租賃價格。10、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價。房地產開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定，但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。11、原始價值、帳面價值、市場價值。原始價值是始終不變的，賬面坐標是隨著時間的流逝而不斷養(yǎng)活的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。

收益性物業(yè)估價方法：市場法，成本法，收益法。

20、市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與估價點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當的處理，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

P93

市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例成交價格進行處理。其中，根據處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整。④求取比準價格。

(二)搜集交易實例

搜集較多的內容，一般包括：①交易實例物業(yè)的狀況;②交易雙方;③成交日期;④成交價格，包括計價方式和價款;⑤付款方式;⑥交易情況。

(三)選取可比實例

基本要求：①可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè);②可比實例的成交日期應與估價時點接近;③可比實例的交易類型應與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。

(四)建立價格可比基礎

包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價; ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

(五)交易情況修正

在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：

1.利害關系人之間的交易。

2.急于出售或急于購買的交易。

3.交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。

4.交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。

5.特殊交易方式的交易。

6.交易稅費非正常負擔的交易。

7.相鄰物業(yè)的合并交易。

8.受債權債務關系影響的交易。

(六)交易日期調整

交易日期調整實質上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調整，簡稱市場狀況調整。調整的具體方法，可以采用價格指數或價格變動率，也可以采用時間序列分析。

(七)物業(yè)狀況調整

思路是：①確定對估價對象這類物業(yè)的價格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權益方面的和實物方面的因素;②判定估價對象物業(yè)和可比實例物業(yè)在這些因素方面的狀況;③將可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度;④根據價格差異程度對可比實例價格進行調整。

(八)求取比準價格

21、成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。P101

22、運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：1搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料;2測算重新購建價格;3測算折舊;4求取積算價格。P102

23、物業(yè)價格構成：1)土地取得成本2)開發(fā)成本3)管理費用4)投資利息5)銷售費用6)銷售稅費7)開發(fā)利潤P102-103

成本法的基本公式 物業(yè)價格=重新購建價格一折舊

24、根據造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。P106

建筑物折舊=建筑物重新購建價格一建筑物市場價值。

物業(yè)的重新購建價格：兩途徑，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，建筑物的重新購建價格根據建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重建價格相對高一些。有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物，適用重建價格，一般建筑物適用重置價格。

建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。

2.求取建筑物折舊的年限法

年限法是根據建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。

建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。經濟壽命短于其自然壽命。

建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。有效年齡可能短于也可能長于其實際年齡。取決于維修養(yǎng)護。

建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余，經濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經濟壽命是其經濟壽命減去有效年齡之后的壽命，即剩余經濟壽命=經濟壽命一有效年齡

年限法中最主要的是直線法。

25、(1)收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定物業(yè)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。(2)收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)。P111

26、運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：1搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料;2預測估價對象的未來收益(如凈收益);3求取報酬率或資本化率、收益乘數;4選用適宜的收益法公式計算出收益價格。P111

27、(1)收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式:P111

☆☆

式中 V—物業(yè)的收益價格;

A—物業(yè)的凈收益;

Y—物業(yè)的報酬或折現(xiàn)率;

n—物業(yè)的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限。

28、(1)運用收益法估價，需要預測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有潛在收入、有效毛收入、凈運營收益。(2)出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。P114

29、(1)報酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內部收益率同類性質的比率。進一步搞清楚報酬率的內涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。可以將購買收益物業(yè)視為一種投資行為。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風險;或者，有較大的風險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風險的投資。P115

(2)報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。

(4)實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法。即所選用的報酬率，應等同于獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險的投資的報酬率。由于物業(yè)價值與報酬率負相關，因此，風險大的物業(yè)的價值低，風險小的物業(yè)的價值高。

(5)求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。

30、直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法。P115

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（責任編輯：中大編輯）

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