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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

第四章　早期介入與前期物業管理

早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的咨詢活動。物業管理的咨詢活動，主要指從物業管理的角度對開發建設項目提出的合理化意見和建議，其可以由物業管理企業提供，也可以由物業管理專業人員提供。前期物業管理是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘物業管理企業為止的物業管理階段。

早期介入對開發建設單位而言并非強制性要求，而是根據項目和管理需要進行選擇。2012年物業管理師報考條件早期介入在項目的開發建設中有著積極的作用，其與前期物業管理是不同的，主要表現在：一是內容作用不同，早期介入是建設單位開發建設物業項目階段引入的物業管理專業技術支持，前期物業管理是物業管理企業對新物業項目實施的物業管理服務；二是服務的對象不同，早期介入服務的對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。前期物業管理服務的對象是全體業主，并按規定向業主收取物業管理服務費用。

早期介入與前期物業管理的階段劃分如下圖所示：

第一節　早期介入

一、早期介入的必要性

(一)物業項目開發建設存在的問題

物業建設和銷售過程中，建設項目由于多種原因往往會存在一些問題，主要表現在：

(1)物業規劃設計和施工安裝存在問題，如設備配置不當、停車位不足、物業工程質量缺陷等；

(2)建設單位不按規定提供物業管理的基礎條件，如管理用房、物業檔案資料缺漏等；

(3)工程質量保修和工程遺留問題處理不及時；

(4)建設單位從自身利益的考慮，將部分開發建設的責任和義務轉嫁給物業管理企業承擔；

(5)建設單位在售房時向業主作出不合理的物業管理承諾，使物業管理企業承擔不合理的責任等。

(二)早期介入的必要性

在開發建設工作的早期，物業管理企業通過早期介入活動，將長期積累的物業管理知識與經驗應用于規劃設計，并且在建設施工銷售階段同步跟進配合，協助開發建設單位及時發現和處理建設銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發生，減少房地產開發建設的糾紛，使房地產開發建設得以順利進行，而且可以在物業開發建設初期把不利于物業管理、損害業主利益的因素盡可能消除或減少，使物業投入使用后，物業管理順利開展，業主利益得到保障。

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