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注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義

第四節(jié)　房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制

一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇

由于技術(shù)的不斷發(fā)展。共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)含量、復(fù)雜化程度也越來越高，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理提出了更高的要求。為了達(dá)到最佳和最經(jīng)濟(jì)的管理狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行綜合的評(píng)估確認(rèn)，在此基礎(chǔ)上選擇和確定適合本企業(yè)特點(diǎn)的管理維護(hù)方式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。

(一)項(xiàng)目外包分析

如果物業(yè)管理企業(yè)采用外包模式，則可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合分析：

(1)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；

(2)所管物業(yè)中共用設(shè)施設(shè)備的復(fù)雜程度及數(shù)量情況；

(3)設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進(jìn)程度；

(4)政府部門對(duì)此類設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求；

(5)自行管理此類設(shè)施設(shè)備的技術(shù)難度、管理風(fēng)險(xiǎn)大小；

(6)設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況，包括維修網(wǎng)點(diǎn)的分布、服務(wù)及時(shí)性、技術(shù)壟斷程度等；

(7)市場(chǎng)上此類設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)技術(shù)人員的供求情況、社會(huì)平均工資水平；

(8)本地市場(chǎng)能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展的成熟度，2012年物業(yè)管理師考試時(shí)間包括從業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量隋況、技術(shù)水平、服務(wù)價(jià)格、業(yè)務(wù)規(guī)模、企業(yè)信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。

(二)承包方評(píng)估

如果需要將設(shè)施設(shè)備業(yè)務(wù)實(shí)行外包管理模式，就應(yīng)選擇在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格方面均滿足企業(yè)需要的合格承包方。通常要從以下幾個(gè)方面對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估：

(1)企業(yè)品牌狀況；

(2)企業(yè)規(guī)模；

(3)資信信譽(yù)；

(4)技術(shù)能力(是否具備相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書等)；

(5)企業(yè)質(zhì)量保證能力(如是否有質(zhì)量保證體系)；

(6)管理維護(hù)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)；

(7)預(yù)算價(jià)格、付款方式。

在評(píng)估時(shí)應(yīng)注意：選取多家單位進(jìn)行綜合價(jià)格比較；同等條件下原承包方優(yōu)先；不以價(jià)格為惟一選擇標(biāo)準(zhǔn)；評(píng)估參與人與承包方有特殊關(guān)系時(shí)應(yīng)予回避；秉承公開、公正、公平的原則；根據(jù)分包項(xiàng)目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場(chǎng)考察、分項(xiàng)評(píng)分、逐級(jí)審核、評(píng)估會(huì)議等方式對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估。

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