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二、城鎮住房及住房制度改革

我國物業管理是在城市房地產綜合開發和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發展起來的。

(一)我國城鎮住房的發展情況

1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產確立了逐步實行國有化的政策。一方面，大量城市房屋經過私房社會主義改造轉化為國有，另一方面，政府和國營企業又建造大量的住房提供給居民和職工租用，形成了具有中國特色的公有住宅體系(包括非住宅公房)。除各國營單位經管的房屋外，政府房地產行政主管部門還直接經管一部分公房，出租給居民使用，由房管所具體負責管理和養護。

建國后的五十多年中，公有住宅的總量經歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠遠大于公房總量，以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。

改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產市場的發展，私有住宅數量又迅速超過公有住宅。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。

(二)改革開放前的城鎮住房制度

幾十年來，我國房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，這種管理模式符合當時城鎮住房制度的要求。所謂城鎮住房制度，是國家在解決城鎮居民住房問題方面實行的基本政策和制度。

主要包括：城鎮住宅建設投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費方式、住房交換關系等方面，這些方面經濟關系的總和構成城鎮住房制度。

我國改革開放前的城鎮住房制度主要呈現三個特征：

一是住房投資由國家和國有企業統包;二是住房分配采取實物分配;三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養制度。

住房建設、分配、管理都由國家和國有企業統包，是我國在計劃經濟體制下的城鎮住房制度。其弊端表現在建設資金有投入無回收，形不成投入產出的良性循環，制約了住宅建設的發展，住房供應極其短缺，人均住房面積下滑。

收取的房租過低，不能維持房屋的維修養護，房屋損壞嚴重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。

(三)住房商品化制度

1.建立并扶持商品房市場

1978年以后，隨著我國經濟體制改革逐步展開，房地產領域進行了三項改革，

一是城鎮住房制度改革，

二是城市土地使用制度改革，

三是房地產生產方式改革。房地產生產方式改革的主要內容，就是改變國家統一投資、統一分配、統一修繕管理的統包統支制度，發揮國家、企業和個人的積極性，推行“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的綜合開發模式，建立并完善商品房市場。房地產生產方式經歷長時期的改革發展，

綜合開發后的住宅小區呈現三個特點：一是數量多，二是規模大，三是建筑水平與配套設施設備得到突破性的提升。在“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的建設方針指引下，居住區規劃布局日臻合理，配套設施日益完善，我國商品房市場從建立到逐步完善。

2.城鎮住房制度改革

城鎮住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分。早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。1994年，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務院發布了《進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。同時，提出經濟適用住房建設方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。國家通過提高工資、給職工發放住房公積金和住房補貼，鼓勵職工到房地產市場購買住房，全面實現了住房商品化秩序。

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（責任編輯：中大編輯）

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