為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

三、收益法

(一)收益法概述

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、中大物業(yè)管理師考試網(wǎng)餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用。

運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似物業(yè)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料；

②預測估價對象的未來收益(如凈收益)；③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。

(二)報酬資本化法的主要計算公式

1．收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式

收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式如下：

式中  V——物業(yè)的收益價格；

A——物業(yè)的凈收益；

Y——物業(yè)的報酬率或折現(xiàn)率；

n——物業(yè)的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限。

公式原型為：

此公式的假設(shè)前繩(也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報酬率不等于零為了；收益期限為有限年"。

上述公式的假設(shè)前提是公式推導上的要求(后面的公式均如此)，其中報酬率y在現(xiàn)實中是大于零的，因為報酬率也表示一種資金的時間價值或機會成本。從數(shù)學上看，當Y＝0時，V=A×n。

[例4·8)  某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當時獲得的土地使用年限為50年，物業(yè)管理師培訓至今已使用了6年；預計利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗物業(yè)的報酬率為8、5％。試計算該宗物業(yè)的收益價格。

[解]  該宗物業(yè)的收益價格計算如下：

與例4—10中44年土地使用年限的物業(yè)價格91.5萬元相比，例4—11中無限年的物業(yè)價格要高2.6萬元(94.12—91.52＝2.60)。

3．凈收益在前若干年有變化的公式

凈收益在前若干年有變化的公式如下：

來估價，有時未免太片面；而如果根據(jù)凈收益每年都有變化的實際情況來估價，又不大可能(除非收益期限較短)。為了解決這個矛盾，一般是根據(jù)估價對象的經(jīng)營狀況和市場環(huán)境，對其在未來3—5年或可以預測的更長時期的凈收益作出估計，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進行折現(xiàn)處理，計算出物業(yè)的價格。特別是像商店、旅館、餐飲、娛樂之類的物業(yè)，在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采用這種公式來估價。

[例4—10)  某宗物業(yè)的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類物業(yè)的報酬率為10％。試計算該宗物業(yè)的收益價格。

[解)  該宗物業(yè)的收益價格計算如下：

(三)物業(yè)凈收益的求取

運用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預測估價對象的未來收益。物業(yè)管理師報考條件可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運營收益。

出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負擔的費用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素(地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅費和利潤)，一般為其中的維修費、管理費、保險費、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅費。但在實際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費用，因此，出租人負擔的費用是如表4-3所列的費、稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負擔的部分。

出租的物業(yè)求取凈收益需要扣除的費用         表4-3

項目名稱出租人負擔承租人負擔  標    準  數(shù)    量    年金額

水    費

電    費

燃氣費

供暖費

通信費

有線電視費

家具設(shè)備折舊費[1)

物業(yè)服務(wù)費用[2]

維修費

保險費[3]

物業(yè)稅[4]

租賃費用[5]

項目名稱出租人負擔承租人負擔標    準數(shù)    量    年金額

租賃稅費[6]

其他費用

注：[1]如果由出租人提供家具設(shè)備（如家具、電視機、電冰箱、空調(diào)機等），應(yīng)扣除它們的折舊費；[2]如物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所收取的費用；[3]如投保房屋火災險等的保險費；[4]如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅等；[5]如委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出租，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向出租人收取的租賃代理費；[6]包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、租賃手續(xù)費。

在實際求取凈收益時，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費用項目。如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費用均由出租人負擔，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?；如果租約約定部分或全部費用由承租人負擔，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用項目就要相應(yīng)減少。當按慣例確定出租人負擔的費用時，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實的物業(yè)租賃中，如果出租人負擔的費用項目多，名義租金就會高一些；如果承租人負擔的費用項目多，名義租金就會低一些。

(四)報酬率的求取

報酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。進一步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本；投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人的本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。

可以將購買收益性物業(yè)視為一種投資行為：這種投資需要投入的資本是物業(yè)價格，試圖獲取的收益是物業(yè)預期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔風險。以最小的風險獲取最大的收益，可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風險；或者，有較大的風險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風險的投資。因此，從全社會來看，報酬率與投資風險正相關(guān)，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，風險小，但利率低，收益也就低；而將資金搞投機冒險，報酬率高，但風險也大。例如，兩宗物業(yè)的凈收益相等，但其中一宗物業(yè)獲取凈收益的風險大，從而要求的報酬率高；另一宗物業(yè)獲取凈收益的風險小，從而要求的報酬率低。由于物業(yè)價值與報酬率負相關(guān)，因此，風險大的物業(yè)的價值低，風險小的物業(yè)的價值高。

求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。

累加法的一個細化公式為：

報酬率＝無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠

其中：①投資風險補償，是指當投資者投資于收益不確定、具有風險性的物業(yè)時，他必然會要求對所承擔的額外風險有補償，否則就不會投資；②管理負擔補償，是指一項投資要求的關(guān)心和監(jiān)管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有補償。物業(yè)要求的管理工作一般遠遠超過存款、證券；③缺乏流動性補償，是指投資者對所投入的資金缺乏流動性也會要求補償。物業(yè)與股票、債券相比，買賣要困難，交易費用也較高，缺乏流動性；④投資帶來的優(yōu)惠，是指由于投資于物業(yè)可能獲得某些額外的

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