為了備考2014年物業管理師考試，中大網校編輯根據2014年物業管理師綱特別整理了物業管理師考試《物業經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業管理師考試。

一、設備更新原因分析

設備更新源于設備的磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損，設備磨損是有形磨損和無形磨損共同作用的結果。

(一)設備的有形磨損(物質磨損)

指設備在使用(或閑置)過程中所發生的實體磨損。

1. 第Ⅰ類有形磨損：外力作用下(如摩擦、受到沖擊、超負荷或交變應力作用、受熱不均勻等)造成的實體磨損、變形或損壞。

2. 第Ⅱ類有形磨損：自然力作用下(生銹、腐蝕、老化等)造成的磨損。

(二)設備的無形磨損(精神磨損)

指表現為設備原始價值的貶值，不表現為設備實體的變化和損壞。

1. 第Ⅰ類無形磨損：設備制造工藝改進→制造同種設備的成本↙→原設備價值貶值

2. 第Ⅱ類無形磨損：技術進步→出現性能更好的新型設備→原設備價值貶值

(三)設備的綜合磨損

二、設備磨損的補償形式

1. 局部補償

對有形磨損：修理

對無形磨損：進行現代化技術改造

2. 完全補償：更換

用原型設備更換

用新型設備更換

三、設備更新的特點分析

1.設備更新的中心內容是確定設備的經濟壽命

(1)自然壽命(物理壽命)。它是指設備從全新狀態下開始使用，直到報廢的全部時間過程。自然壽命主要取決于設備有形磨損的速度。

(2)技術壽命。它是指設備在開始使用后持續的能夠滿足使用者需要功能的時間。技術壽命的長短，主要取決于無形磨損的速度。

(3)經濟壽命，是從經濟角度看設備最合理的使用期限，它是由有形磨損和無形磨損共同決定的。具體來說是指能使投入使用的設備等額年總成本(包括購置成本和運營成本)最低或等額年凈收益最高的期限。在設備更新分析中，經濟壽命是確定設備最優更新期的主要依據。

2.設備更新分析應站在咨詢者的立場分析問題

設備更新問題的要點是站在咨詢師的立場上，而不是站在舊資產所有者的立場上考慮問題。咨詢師并|考試大|不擁有任何資產，故若要保留舊資產，首先要付出相當于舊資產當前市場價值的現金，才能取得舊資產的使用權。這是設備更新分析的重要概念。

3.設備更新分析只考慮未來發生的現金流量

在分析中只考慮今后所發生的現金流量，對以前發生的現金流量及沉入成本，因為它們都屬于不可恢復的費用，與更新決策無關，故不需再參與經濟計算。

4.只比較設備的費用

通常在比較更新方案時，假定設備產生的收益是相同的，因此只對它們的費用進行比較。

5.設備更新分析以費用年值法為主

由于不同設備方案的服務壽命不同，因此通常都采用年值法進行比較

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（責任編輯：vstara）

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